Глава «Ари Надлан» Цахи Абу раскрыл стратегию после отмены сделки с G City

Цахи Абу, генеральный директор компании «Ари Надлан» (Ari Real Estate), не боится сделок, которые вызывают недоумение на рынке. В последние годы он расширил деятельность группы за пределы Ашдода, вышел на рынок капитала, увеличил присутствие в сегменте долгосрочной аренды жилья и энергетики, а также провел серию приобретений. Одной из самых заметных сделок, в которой он пытался принять участие, была покупка контрольного пакета акций компании G City у Хаима Кацмана — сделка, которая в итоге так и не состоялась.

На Израильской конференции по недвижимости, организованной изданием Globes и банком «Леуми», Цахи Абу побеседовал с Шаем Шалевом, редактором отдела рынка капитала в Globes, об инвестиционной стратегии группы, последних сделках и о том, как он находит новые возможности на рынке.

По словам Абу, именно сделки, сопровождающиеся неопределенностью или давлением со стороны продавца, являются той зоной, где ему комфортно работать. «Люди удивлялись, когда мы покупали "Ари Надлан", и еще больше недоумевали, когда мы приобретали Пи Глилот во время пандемии коронавируса», — отметил он. «Почти любая сделка, которую вы совершаете в условиях стресса для продавца или на нетипичных рыночных условиях, вызывает вопросы. Обычно мне нравится действовать именно в таких сегментах, где покупателю не совсем комфортно покупать, а продавцу срочно нужно продать. В такой среде я чувствую себя наиболее уверенно».

Именно так, по его словам, родилась идея приобретения G City. Однако в данном случае предположение, на котором строилась сделка, оказалось ошибочным. «Я ошибся, когда решил, что у Кацмана было реальное намерение продать компанию после его публичного заявления», — признался Цахи Абу. «Я заранее прояснил, что хочу приобрести контроль. Мы наметили схему, согласно которой на первом этапе у нас будет совместный контроль, а в дальнейшем я получу опцион на выкуп полного контроля. Но очень быстро я понял, что он не хочет продавать контроль, и сделка была оперативно отменена».

Абу не считает отмену сделки разочарованием. «В бизнесе я не разочаровываюсь», — подчеркнул он. «Урок прост: нужно четко понимать, с кем ты ведешь дела».

«Инвесторы — это умные деньги»

Параллельно с отменой сделки акции G City упали примерно на 25%, и то, как рынок отреагировал на этот шаг, вызвало немало вопросов. Абу не считает, что инвесторы не поняли потенциала, который он видел в этой сделке. «Я так не думаю. Инвесторы в конечном итоге — это умные деньги», — сказал он.

По его словам, проблема заключалась в репутации компании в глазах части институциональных инвесторов. «Мне тяжело это говорить, но у акций G City есть определенная негативная репутация», — пояснил он. «Те самые инвесторы, которые составляют основу торгов — институционалы, пришли и сказали: "Мы в эту компанию верим меньше. То, что ты в нее веришь — это прекрасно, но мы — нет. И если бы мы хотели держать акции G City, мы бы владели ими напрямую. А если ты хочешь, чтобы мы держали их через тебя — нам это не подходит". И они проголосовали ногами».

Даже после того как сделка сошла с повестки дня, Абу не почувствовал облегчения. «Нет. Точно так же, как я не испытывал стресса, когда подписывал соглашение», — сказал он. «В конце концов, это просто бизнес, и все шаги делаются с открытыми глазами. Мы знали, во что ввязываемся, и это потребовало бы колоссального объема работы».

По его словам, группа была полностью готова к сделке с финансовой точки зрения. «Мы подготовили финансирование для реализации этой сделки, привлекли около полумиллиарда шекелей, и у нас, помимо этого, оставались свободные средства в кассе. Теперь перед нами стоит задача эффективно использовать эти деньги».

На вопрос о том, куда будут направлены средства, планировавшиеся для сделки с G City, его ответ был кратким: «На совершение хороших сделок».

В последние дни обсуждалась еще одна возможность — приобретение комплекса на улице Ла-Гвардия в Тель-Авиве. По словам Абу, он действительно проявил интерес к этому объекту, но не думает, что сделка состоится. «Мне трудно поверить, что эта сделка будет реализована, так как там есть претендент, обладающий приоритетным правом передо мной», — пояснил он.

Тем не менее, он убежден, что несмотря на сокращение числа привлекательных объектов в коммерческом секторе, группа «Ари Надлан» сумеет найти новые возможности. «Я думаю, что коммерческий рынок сейчас предлагает меньше готовых вариантов, но верю, что мы сможем сами создать отличные возможности».

«Пока действует программа "Цена цели", рынок будет стагнировать»

Абу также высказался по поводу того, где сегодня находятся основные возможности на рынке недвижимости, особенно в жилом секторе. Он охарактеризовал динамику рынка последних лет как постоянное движение рывками.

«Я считаю, что рынок жилья уже 15 лет работает в режиме "газ-тормоз, газ-тормоз"», — сказал он. «Если вы садитесь в такси, и водитель едет таким образом, вы в конце концов теряете терпение и просите остановить машину. Мы видели годы безумного расцвета жилищного сектора, а сейчас переживаем более сложные времена».

По его мнению, ключевым фактором состояния рынка жилья является вовсе не процентная ставка. «Я считаю, что все зависит от совершенно других вещей, а не от ставки Банка Израиля», — заявил он. «Вопреки популярному мнению о том, что если ставка снизится, то рынок сразу вернется к прежнему состоянию, я придерживаюсь принципиально иной позиции».

Главный аргумент Абу касается государственных жилищных программ. «Я утверждаю, что пока действуют программы "Цена цели" (Мехир Матара) и "Цена для новосела" (Мехир Ламиштакен), рынок продолжит стагнировать и оставаться тяжелым», — сказал он.

Абу привел в пример последний розыгрыш в рамках программы «Цена цели», на который, по его словам, записались 114 тысяч семей на примерно 7000 квартир. «Это означает, что 107 тысяч домохозяйств продолжают сидеть на заборе и ждать следующей лотереи».

Чтобы проиллюстрировать разницу в стимулах, он привел простой пример:

«Представьте два прилавка. На одном покупателю квартиры предлагают подарок в полмиллиона шекелей, а на втором дают ипотеку под 0% вместо 3%. Я уверен, что вся очередь выстроится исключительно к тому прилавку, где раздают полмиллиона шекелей».

По его словам, эти стоящие в стороне покупатели оказывают прямое влияние на рынок аренды. «Когда 107 тысяч семей ждут лотерей, они вынуждены арендовать жилье. Именно в сегменте аренды сегодня и кроется главная возможность», — считает Абу.

Он прогнозирует, что пока государство продолжает эту программу, рынок аренды будет только укрепляться. «Пока государство субсидирует эти лотереи, рынок аренды продолжит набирать сумасшедшие обороты», — отметил он, добавив, что со временем власти осознают влияние этой политики на индекс потребительских цен и стоимость аренды.

Если же программа будет отменена, накопленный спрос хлынет на свободный рынок. «Если эту программу отменят, я не представляю, как рынок сможет покрыть спрос со стороны тех 107, 110 или 120 тысяч семей, которые сейчас стоят в очереди за квартирой».

В таком случае рынок жилья вернется к нормальному циклическому функционированию. «При отмене программы рынок жилья снова станет цикличным, где работает вся цепочка сделок. Те, кто хочет улучшить жилищные условия, смогут продать свои квартиры молодым семьям, и колесо закрутится. Сейчас этот механизм заблокирован, потому что владельцу жилья крайне сложно продать его молодой паре — они стоят в совершенно другой очереди».

Арендное жилье и энергетика

Одним из направлений, в которых Абу видит большие перспективы, является долгосрочная аренда. В прошлом году группа приобрела 40 квартир в проекте «Да Винчи» в Тель-Авиве, которые пострадали от попадания иранской ракеты. Эти квартиры предназначены исключительно для сдачи в аренду.

«Те, кто следит за нашей деятельностью, знают, что в портфеле компании находится около 1500 квартир. Наша специализация — находить лучшие варианты в сфере арендного жилья», — рассказал он.

По его словам, это направление приносит группе среднюю доходность более 5% на вложенный капитал. «Мы увидели сделку по проекту "Да Винчи", просчитали экономику и вошли в нее», — отметил он. «Арендное жилье долгое время не было в моде, но мы намерены активно развивать это направление в ближайшие годы».

Еще одна сфера, куда группа расширила свое присутствие — это энергетика. Абу считает, что этот рынок по своим характеристикам очень похож на девелопмент, но предлагает более привлекательную доходность.

«Я думаю, что наиболее близким к недвижимости рынком, не являющимся ею напрямую, является энергетика. Она ведет себя практически так же», — пояснил он.

Группа выиграла тендер на строительство электростанции в Лехавот-Хавива и сейчас продвигается в реализации проекта. По его словам, его личные инвестиции в Пи Глилот, приобретенные в период пандемии, полностью укладываются в эту концепцию.

«Это очень динамичный и интересный рынок. Те показатели доходности, которые раньше считались нормой в недвижимости, сегодня можно получить в энергетике, причем на более выгодных условиях. Мы продолжим развивать это направление».

Из Ашдода на биржу

Деятельность группы Абу до сих пор тесно связана с Ашдодом — городом, где выросла семья. «Ашдод — это наш дом», — говорит Абу. «Мой отец основал компанию 40 лет назад. До 2019 года он работал исключительно в Ашдоде, мы не выходили за пределы города, но занимали там ключевые позиции. Наш дом в Ашдоде, мы живем здесь, наши дети и внуки живут в Ашдоде».

Переломный момент наступил в 2019 году, когда Цахи вошел в бизнес и принял решение расширять географию проектов. «В 2019 году я понял, что наш аквариум стал слишком мал для такого количества рыбы. Нам нужно было выходить на новые операционные просторы, и мы начали экспансию».

Одним из результатов этого шага стал выход на рынок капитала. Сегодня группа контролирует три публичные компании, и Абу не скрывает планов по дальнейшему росту за счет новых поглощений.

При этом выход на биржу изначально не планировался. «В 2020 году, когда я покупал "Ари Надлан", у меня не было цели приобрести публичную компанию. Меня интересовал конкретный актив — STAR Center в Ашдоде. Купить его напрямую было невозможно, мне предложили забрать всю компанию целиком. Так я и сделал».

Абу признается, что сначала очень опасался публичного статуса, но быстро оценил его преимущества, выходящие за рамки простого привлечения капитала. «Я очень боялся рынка капитала, но быстро понял, что он наводит порядок в управлении, корпоративном управлении, вопросах передачи бизнеса между поколениями и всей системе контроля. Да и привлекать финансирование так гораздо проще».

Поэтому он решил продолжить движение в этом направлении. «Я намерен развивать этот вектор». Он ставит перед собой долгосрочную цель — вывести «Ари Надлан» в число ведущих компаний на израильском фондовом рынке. «Придет день, и "Ари Надлан" станет одним из лидеров торгов в Израиле. Я приведу компанию к этому результату примерно за пять лет».

Урбанистическое обновление и оборонный сектор

Еще одним важным направлением для группы является городская реновация (пинуй-бинуй). Группа владеет компанией «Гефен» и планирует наращивать портфель проектов в этой сфере.

«Городская реновация сегодня — это главный локомотив всего жилищного сектора», — подчеркнул Абу. «Наша компания "Гефен" ведет проекты на несколько тысяч квартир, и мы продолжаем искать новые площадки».

По его словам, партнерство «Гефен» с Leumi Partners дало компании мощный импульс для роста. «Сделка с Leumi Partners открыла перед нами новые горизонты. Мы изучаем новые проекты».

Одной из платформ, которую рассматривала группа, была компания «Аншей ха-Ир», специализирующаяся на реновации в Тель-Авиве. «"Аншей ха-Ир" была интересной для нас платформой, так как они работают в Тель-Авиве, где наше присутствие пока ограничено. Но в итоге сделка не состоялась».

Помимо девелопмента, энергетики и публичного сектора, группа Абу активно работает в оборонной сфере через компанию «Эльбатек», приобретенную около 15 лет назад. Предприятие находится в совместном владении (50/50) с государственным концерном «Таасия Авирит» (Israel Aerospace Industries) и насчитывает около 1300 сотрудников, 80% из которых имеют высшее образование.

«Мы оказываем огромный объем услуг для подразделения "Эльта" непосредственно на производстве — как в плане предоставления специалистов, так и в сфере электроники. Занимаемся сборкой радаров и другими высокотехнологичными системами, о многих из которых нельзя говорить открыто. Мы проделали там отличную работу», — рассказал Абу.

По его словам, оборот компании уже приблизился к одному миллиарду шекелей, и она продолжит расти.

Недавно планировалось вывести «Эльбатек» на биржу, но этот процесс был временно заморожен. «Такие планы были, но сейчас они отложены. Наш партнер попросил не предпринимать резких шагов, так как сам концерн "Таасия Авирит" готовится к IPO, и я с уважением отнесся к этой просьбе».

«Я увидел здесь возможность»

В завершение беседы Абу вернулся к несостоявшейся сделке с G City и рассказал о своем подходе к принятию решений. По его словам, интуиция играет важную роль, но за ней всегда следует жесткий экономический расчет.

«Во-первых, я увидел здесь отличную возможность», — сказал он. Затем он проанализировал, как можно оптимизировать структуру компании: «Я подумал: если купить такую компанию, реструктурировать ее долг, влить миллиард шекелей ликвидности и сократить административные расходы, то мы существенно увеличим чистую прибыль. Это простая математика».

Абу подсчитал, что управленческие расходы можно было сократить с 300 миллионов до 100 миллионов шекелей, но для этого требовался контролирующий акционер, способный принимать жесткие решения. «Чтобы провести такую оптимизацию, нужен партнер или полный контроль над компанией. Я не нашел партнера, готового пройти этот путь со мной, а отдавать мне контроль они не захотели. В итоге сделка не состоялась».

На вопрос о том, готов ли он вернуться к рассмотрению инвестиций в G City в будущем, Абу ответил коротко: «Нет».