Фиктивная регистрация недвижимости на детей: риски и последствия
Решение суда в Петах-Тикве иллюстрирует опасности распространенной схемы экономии на налоге на покупку. Регистрация квартиры на имя ребенка вместо родителя может привести к затяжным судебным спорам при разводе или наследовании.
Автор — адвокат, партнер юридической фирмы «Фирон и партнеры», руководитель практики семейного права.
Решение, вынесенное в прошлом месяце судом по семейным делам в Петах-Тикве, описывает один из самых распространенных сценариев на израильском рынке недвижимости: родитель приобретает объект, но, поскольку на его имя уже зарегистрировано другое имущество, адвокат предлагает «соблазнительный» экономический совет — фиктивно оформить покупку на имя одного из детей для получения льготы по налогу на покупку.
Помимо того, что подобные действия являются незаконными и могут быть расценены как введение в заблуждение налоговых органов, на практике они создают серьезные риски для семей. Конфликты возникают в самых разных ситуациях: при ссорах между родителем и ребенком, при наследовании имущества братьями и сестрами или, как в данном случае, при разводе ребенка, когда супруг претендует на половину объекта.
В рассматриваемом деле адвокат, рекомендовавший матери зарегистрировать вторую квартиру на дочь, пытался минимизировать риски. Чтобы обосновать налоговую льготу, мать и дочь подписали фиктивный договор займа, согласно которому мать якобы предоставила средства на покупку, а дочь обязалась возвращать их ежемесячными платежами в 4 200 шекелей под 3% годовых. Также было оговорено, что до полного погашения займа мать сохраняет право владения квартирой и получения арендной платы от сдачи части объекта.
Трудности судебного разбирательства
В дополнение к договору, адвокат настоял на том, чтобы муж дочери подписал декларацию об отсутствии у супругов прав на дом и обязательстве не вкладывать в него личные средства. Однако это не предотвратило юридический конфликт. В ходе бракоразводного процесса муж утверждал, что арендные платежи, которые они вносили матери, фактически являлись возвратом займа на покупку жилья, а значит, дом принадлежит им.
С точки зрения мужа, данные реестра недвижимости, налоговые декларации и договор займа подтверждали его позицию. Суд столкнулся с дилеммой: признание матери фактическим владельцем могло быть истолковано как поощрение использования фиктивных сделок для обмана налоговых органов.
В пользу матери сыграл тот факт, что она полностью финансировала покупку и ремонт, брала для этого личные кредиты и вела себя как полноправный собственник: самостоятельно занималась обслуживанием и сдачей жилья в аренду. Кроме того, суд отверг версию мужа после простого расчета: при установленном размере платежей заем был бы погашен лишь тогда, когда матери исполнилось бы 104 года.
В итоге мать смогла доказать свое право собственности, однако это потребовало трех лет судебных разбирательств. Помимо стресса и разрушенных семейных отношений, она понесла значительные расходы на адвокатов, которые зачастую не покрываются судебными издержками. В этой ситуации возникает закономерный вопрос: оправдывает ли сомнительная экономия на налогах столь высокие риски и цену.
