Государство должно взять на себя обновление жилого фонда на периферии
Более полутора миллионов квартир в Израиле не имеют надлежащей защиты, причем наиболее критическая ситуация сложилась в приграничных городах. Существующие рыночные механизмы городского обновления не работают в регионах с низкой стоимостью земли, поэтому государству необходимо перейти к модели прямого участия в реконструкции жилых кварталов.
Более полутора миллионов квартир в Израиле не защищены. За этой цифрой стоят миллионы граждан — семьи, дети, пожилые люди, — которые живут без МАМАДа (укрепленной комнаты) и без реальной защиты в «момент истины». Это не просто технический показатель, а повседневная реальность. В то время как в центре страны еще можно полагаться на относительно новое строительство, в городах периферии — в Кирьят-Шмоне, Шломи, Димоне, Сдероте и Нетивоте — ситуация гораздо тяжелее: старые здания, ветхая инфраструктура и население, у которого нет ресурсов для инициирования изменений. Это уже не вопрос качества жизни, а насущная потребность национальной безопасности.
В Израиле годами говорят о городском обновлении. Инструменты вроде «пинуй-бинуй» (снос и застройка), ТАМА и права на строительство хорошо известны. Однако суровая правда заключается в том, что они работают только там, где есть деньги. В Тель-Авиве они есть, в приграничных городах — нет. Когда стоимость земли низка, у застройщика нет прибыли, а значит, нет и проекта. В итоге создается опасная ситуация: там, где угроза безопасности выше всего, обновление и укрепление жилья практически отсутствуют. Существующая модель не решает проблему, оставляя тыл незащищенным.
Чтобы изменить эту реальность, нужно в корне пересмотреть подход. Вместо попыток убедить застройщиков прийти на периферию, необходимо четкое решение: государство должно взять на себя роль ведущего игрока. В новой модели государство выступает в качестве застройщика. Оно эвакуирует жильцов из старых кварталов, предоставляет им новые квартиры (иногда на других земельных участках, находящихся в государственной собственности), а затем осуществляет полный снос старого комплекса и развивает его заново. Это не просто девелоперский проект, а стратегический шаг по укреплению тыла.
Главное новшество модели — понимание того, что жильцам не обязательно оставаться на прежнем месте. Вместо того чтобы пытаться втиснуть новое строительство внутрь старого квартала с его планировочными и экономическими ограничениями, государство предлагает людям новые, качественные и защищенные квартиры в другом месте. Так можно быстро освобождать целые кварталы, создавая определенность для граждан и планируя современную застройку. Это переход от точечной защиты к системной.
Параллельно модель меняет масштаб. Речь идет уже не об отдельных зданиях, а о развитии крупных земельных участков. Целые кварталы проектируются заново, включая дороги, образовательные учреждения, общественные пространства и современную инфраструктуру. Вместо «островков» нового строительства среди ветхого жилья создается качественная и безопасная городская среда. Это переход от тактического подхода к стратегическому.
Одним из главных препятствий для обновления на периферии является финансирование инфраструктуры. Когда стоимость земли невысока, некому оплачивать прокладку дорог, канализации, дренажных систем и возведение общественных зданий. Здесь модель предлагает более широкое решение: относиться и к принимающему району, и к освобождаемому как к «девственной» земле. Государство финансирует инфраструктуру в рамках «зонтичных соглашений» (эскемэй-гаг), как это делается в новых кварталах. Значение этого двояко: новые районы строятся с качественной инфраструктурой, а старый комплекс после эвакуации планируется заново, превращаясь из запущенного актива в экономически выгодный объект.
Значение этих мер выходит далеко за рамки рынка жилья. Городское обновление на периферии — это компонент национальной безопасности. Новые здания — это защищенные здания. Современная инфраструктура обеспечивает стабильность и позволяет функционировать даже в чрезвычайных ситуациях. Вместо того чтобы довольствоваться лишь наличием МАМАДа, создается безопасная среда, делающая гражданский тыл более устойчивым.
Наряду с безопасностью, это открывает огромные социальные и экономические возможности: улучшение качества жизни, создание социальной мобильности, увеличение предложения жилья и региональное развитие. Районы, находившиеся в тупике, могут стать двигателями роста, сокращая разрыв между защищенным центром и незащищенной периферией.
Эта модель уже существует, она применима и дает ответ именно там, где традиционные инструменты потерпели неудачу. Теперь требуется политическая воля: перестать ждать рынок и начать действовать. В конечном счете, безопасность Израиля начинается не на границе, а дома. И если этот дом находится в Кирьят-Шмоне, Димоне, Сдероте или Шломи, он должен быть защищенным, новым и безопасным. Не завтра. Сейчас.
Янки Квинт, бывший председатель Земельного управления Израиля (РАМИ)
