Застройщики в Израиле назвали государство главным виновником дороговизны жилья

Хотя израильский рынок жилья демонстрирует признаки замедления, объем направляемых в него средств продолжает расти. Кредитование строительного сектора и сферы недвижимости уже составляет около 40% от общего объема коммерческого кредитования в стране, увеличившись за последний год на 14%. При этом в сегменте банковских кредитов непосредственно на жилищное строительство зафиксирован скачок на 40%.

Однако за этими внушительными цифрами скрывается рынок, вынужденный искать все более сложные решения для выживания. Застройщики предпочитают финансировать содержание готовых квартир вместо снижения цен, ищут альтернативные источники кредитования и сталкиваются с высокой стоимостью строительства, острой нехваткой рабочей силы и бюрократией, затягивающей получение разрешений.

На конференции по недвижимости, организованной изданием Globes и банком «Леуми», ведущие представители отрасли обсудили затянувшийся переходный период на панели «Финансирование, инфраструктура, возможности, между акциями и IPO: куда движется рынок жилья?»

Государство как главный фактор дороговизны жилья

Цхи Диди, генеральный директор компании «Авив Мелисрон», направил основную долю критики в адрес правительства, заявив, что само государство стало главным компонентом в конечной стоимости жилья.

Генеральный директор «Авив Мелисрон» заявил:

«Государство — это фактор номер один в цене квартиры. Без изменения системы распределения земли, сокращения бюрократии и увеличения квот на иностранных рабочих сложно ожидать какого-либо существенного снижения цен».

Диди также пожелал скорейшего выздоровления генеральному директору компании «Мелисрон» Офиру Сариду, который недавно временно покинул пост по состоянию здоровья.

Цхи Арци, руководитель отдела строительства и недвижимости в банке «Леуми», призвал не поддаваться панике из-за роста объемов кредитования. По его словам, банки тщательно анализируют каждый проект на основе прогнозируемых доходов, расходов и доходности в текущих рыночных условиях, применяя жесткие стресс-сценарии. Оценивается и сам застройщик, включая его способность поддерживать стабильный денежный поток на два года вперед. «Я не вижу кредитного кризиса, скорее рынок стал более селективным и избирательным», — отметил Арци.

Альтернативное финансирование и удержание цен на готовое жилье

Изменения на рынке отчетливо ощущает Юваль Гавиш, председатель совета директоров компании «Ампа Капитал» (принадлежащей группе «Ампа» и «Менора Мивтахим»). Гавиш подчеркнул, что внебанковское кредитование сегодня не является уделом лишь тех компаний, которым отказали в банках. «Ампа Капитал», сопровождающая 55 строительных проектов, активно сотрудничает с банковской системой. В качестве примера он привел совместную с банком «Леуми» сделку объемом более 700 млн шекелей, заключенную около полугода назад.

По словам Гавиша, застройщики теперь используют гибкие финансовые платформы, где внебанковские структуры выступают в качестве дополнительного, а не альтернативного источника финансирования. Это особенно заметно при работе с готовым, но еще не распроданным жилым фондом. Девелоперы, владеющие готовыми квартирами (получившими разрешение на заселение — «Топс 4»), не хотят резко снижать цены и берут промежуточные кредиты под залог этого инвентаря.

Председатель совета директоров «Ампа Капитал» пояснил:

«Застройщики пытаются найти креативные финансовые решения вместе с нами, прежде чем соглашаться на продажу квартир по заниженным ценам. В нынешней ситуации кредит — это уже не просто инструмент развития, это вопрос выживания в период неопределенности».

Гавиш добавил, что стабилизация политической и геополитической обстановки может вернуть на рынок капитал инвесторов, которые сейчас воздерживаются от долгосрочных решений. Кроме того, «Ампа» видит перспективу в развитии инфраструктурных проектов вокруг транспортных узлов и железных дорог, что позволит связать периферию с центром страны.

Дефицит рабочих и задержки на этапе планирования

Компания «Авив Мелисрон» владеет собственной подрядной организацией, стараясь максимально контролировать всю цепочку строительства. Диди отметил, что для девелопера с портфелем более чем в 14 тысяч квартир способность строить самостоятельно становится критически важной в условиях дефицита подрядчиков.

Однако, по его словам, главные трудности возникают еще до начала работ на площадке.

Генеральный директор «Авив Мелисрон» подчеркнул:

«Сегодня само строительство занимает меньше времени, чем подготовка к нему и получение всех разрешений. Строить — это самая легкая часть процесса».

Диди раскритиковал государственные земельные тендеры, где победителем становится тот, кто предложит наибольшую цену, что в итоге перекладывается на плечи покупателей квартир. Застройщик может выиграть тендер и оплатить землю, но затем ждать около трех лет до завершения девелоперских работ и передачи участка в пользование. В условиях высоких процентных ставок эта задержка оборачивается десятками миллионов шекелей дополнительных расходов на обслуживание кредитов. Диди предложил переносить оплату земли на момент ее фактической передачи застройщику.

К этому добавляется острый дефицит рабочей силы. Эфи Шкади, владелец компании «Эфи Капитал», поддержал критику ситуации с кадрами. По его словам, после 7 октября отрасль лишилась около 90 тысяч палестинских рабочих, и в таких сферах, как электромонтаж, сантехника, вентиляция и гидроизоляция, им до сих пор не нашли адекватной замены. Это ведет не только к удорожанию работ, но и к затягиванию сроков сдачи объектов.

Шкади сообщил, что его компания с начала года продала более 500 квартир, в основном на периферии, но ожидает, что слабый период на рынке продлится долго. «Мы готовимся как минимум еще к одному тяжелому году», — заявил он, добавив, что застройщикам необходимо адаптировать свои бюджеты к затяжному застою.

В свою очередь, Шамай Кама, генеральный директор компании «Аштром », указал на долгосрочную аренду как на перспективное направление в условиях снижения доступности покупки жилья. Он призвал государство выделять больше земельных участков под проекты институциональной аренды, чтобы создать для граждан стабильную альтернативу покупке собственной квартиры.