Магические слова революции ИИ вдохнули жизнь в акции IES

Похоже, что термины, связанные с революцией искусственного интеллекта — прежде всего «дата-центры» и «электростанции» — стали своего рода магическими словами, способными в одночасье изменить настроения инвесторов даже в отношении самых проблемных активов. Это в значительной степени описывает текущую ситуацию в компании IES, работающей в сфере доходной недвижимости и находящейся под контролем Хаима Гейера (доля 54,42%). Компания под управлением Доду Мизрахи стремится представить инвесторам стратегию расширения деятельности в сектор инфраструктуры и дата-центров. Это успешно формирует ожидания того, что принадлежащая ей земля в Пальмахим начнет реализовывать свой потенциал. После длительного периода стагнации акции IES подскочили, рыночная капитализация достигла 3,3 миллиарда шекелей, и ожидается, что в следующем месяце компания вернется в индекс ТА-125. Вместе с тем, путь к реализации этих планов и превращению их в фактическую прибыль остается долгим, и наряду с энтузиазмом слышны осторожные голоса: разрыв между потенциалом и его воплощением должен быть сокращен, однако главным вопросом остаются сроки этого процесса.

До недавнего времени, около года назад, акции IES считались одними из самых разочаровывающих на рынке. В апреле 2022 года компания торговалась по стоимости около 2 миллиардов шекелей, но в течение трех последующих лет — пока индекс ТА-125 вырос примерно на 18% — её акции упали на 37% и были исключены из индексов ТА-90 и ТА-125. Объяснения фокусировались на нереализованном потенциале: IES владела землями в центре страны, но годами не использовала их в полную силу, предпочитая не развивать доходные объекты. К этому добавилось отсутствие дивидендов с апреля 2022 года, несмотря на остаток распределяемой прибыли в 1,4 миллиарда шекелей и 540 миллионов шекелей в денежных средствах и финансовых активах (по состоянию на конец декабря 2025 года).

Однако за последний год ситуация изменилась. В то время как индекс ТА-125 вырос примерно на 70%, акции IES взлетели на 178%. Что изменилось? Операционно IES по-прежнему владеет лишь одной доходной площадкой: земельным участком площадью 301,5 дунама в индустриальном парке рядом с кибуцем Пальмахим, который сдается в аренду. Вторая сфера — комплекс Airpark рядом с военным аэродромом Увда в районе Эйлата — остается на стадии планирования.

Помимо 40 дунамов в Пальмахим, арендуемых под опреснительную установку, остальные площади парка используются под нужды автомобильной и строительной отраслей, а также инфраструктурных компаний. Краткосрочные и среднесрочные договоры аренды ограничивают доходность. Компании удалось поднять среднюю арендную плату в парке со 180 шекелей за кв. м в 2023 году до 221 шекеля за кв. м в 2025 году. Это привело к росту чистого операционного дохода (NOI) с 48,1 миллиона шекелей в 2023 году до 51,2 миллиона шекелей в 2024 году (рост на 6%) и до 61,8 миллиона шекелей в 2025 году (рост на 21%). Однако даже после этого взимаемая плата значительно ниже рыночных показателей логистической недвижимости в центре страны и Шфеле, где она варьируется от 540 до 840 шекелей за кв. м.

Этот разрыв между фактическим NOI и потенциалом земли привел к многолетней стагнации. Изменение настроений инвесторов вызвано сочетанием факторов: общим рыночным энтузиазмом, планами расширения инфраструктурной деятельности в Пальмахим и декларацией о намерениях создать дата-центр мощностью в сотни мегаватт.

Оптимизм укрепился вследствие снижения премии за риск Израиля после июньских событий, прекращения боевых действий в Ливане и Газе. В секторе инфраструктуры общий оптимизм подпитывается ожиданиями роста государственных инвестиций, включая строительство новых электростанций и опреснительных установок. Индекс «ТА Инфраструктура», отслеживающий 44 акции, вырос за год на 101%, обеспечив попутный ветер для IES.

Отчет за 2025 год отражает новый фокус компании. В отличие от предыдущих периодов, руководство подчеркивает, что в парке Пальмахим существуют «оптимальные условия для развития крупномасштабных инфраструктурных объектов», и продвигает план превращения территории в комплекс национальной инфраструктуры.

Существующая опреснительная установка мощностью 90 миллионов кубометров обеспечивает около 13% доходов IES. Приближающееся окончание договора аренды в 2030 году, контакты по продлению эксплуатации до 2054 года и меморандум о покупке 50% установки позволяют компании рассчитывать на рост доходов. Завершение сделки позволит ей получать долю в операционной прибыли, а не только арендную плату.

План развития также включает создание дополнительной опреснительной установки мощностью 200 миллионов кубометров в год и электростанции на 250 мегаватт. Кроме того, продвигается проект электростанции мощностью 900 мегаватт в рамках правительственного решения от октября 2024 года. Намерение создать дата-центр, который выиграет от близости к энергетическим мощностям, упоминается в годовом отчете девять раз.

Инвесторы IES ориентируются на показатели Mega Or и Azrieli, чьи акции значительно выросли на фоне соглашений о создании дата-центров. По словам одного из институциональных управляющих, восприятие IES изменилось: от «акции-разочарования» к «акции-ожиданию». Земельный участок рассматривается теперь как платформа для развития инфраструктуры, где дата-центры станут «вишенкой на торте». При этом эксперты предупреждают: значительная часть проектов находится на ранних стадиях, и даже при оптимистичном сценарии до их реализации потребуются годы.