Риски городской реновации: когда организаторы работают на застройщиков
Программы городской реновации в Израиле скрывают теневой рынок частных организаторов. Эксперты предупреждают о конфликте интересов и скрытых сделках с застройщиками за счет жильцов.
Для владельцев квартир в зданиях, предназначенных для программы «Пинуи-Бинуи» (эвакуация и строительство), этот процесс должен стать судьбоносным. Однако путь к нему может занять долгие годы, и на этом пути необходимо принять одно из самых важных решений: кто станет застройщиком. На данном этапе в дело нередко вступают организаторы и посредники, чья задача — помогать жильцам продвигать проект и связывать их со строительными компаниями. Однако там, где вращаются большие деньги, возникает принципиальный вопрос: кому на самом деле верен этот организатор — жильцам или застройщику?
Как выясняется, далеко не каждый, кто представляет себя «организатором», действует в интересах собственников жилья. История жительницы старого дома в центре страны наглядно иллюстрирует эту проблему. Дом, в котором живет Р. в центре Кфар-Сабы, был построен в 1970-х годах и насчитывает 7 этажей без защитных комнат (мамад). По ее словам, долгие годы продвижение проекта «Пинуи-Бинуи» здесь было экономически нецелесообразным. Ситуация изменилась на фоне градостроительных инициатив вокруг линий метро, которые, по ее оценке, увеличили потенциал прав на застройку в районе и позволили планировать масштабный проект сноса и нового строительства высотой примерно от 15 до 20 этажей.
Она начала изучать возможности продвижения проекта, и в какой-то момент по рекомендации знакомых вышла на человека, который якобы помогает развивать инициативы по городской реновации. По ее словам, он не является ни юристом, ни оценщиком, ни обладателем какой-либо профессиональной квалификации. «Он находит здания, помогает жильцам общими инструкциями о том, что нужно делать, а когда приводит их к застройщикам, выступает посредником и помогает добиться лучших условий», — описывает она. А затем последовало личное предложение: «Если мы это сделаем, то разделим пополам».
Скрытые соглашения и конфликт интересов
По ее словам, этот человек предложил ей: если она посодействует выбору его застройщика и откажется от проведения тендера между компаниями, они разделят полученное вознаграждение — трехкомнатную квартиру в будущем проекте. «Это плата за то, что он берет меня и говорит застройщику: "Р. теперь сделает всё, чтобы ваш дом подписал с вами договор". Это значит, что мы не встречаемся с другими девелоперами, я словно сокращаю им путь, а взамен он получает квартиру. И он сказал мне: "Послушай, если мы это сделаем, мы поделим пополам"».
«Всё началось с нескольких советов о том, как получить квартиру побольше, а дошло до того, что я могу получить дополнительные 50% от стоимости трехкомнатную квартиру», — добавляет она. По ее словам, эта схема должна была быть оформлена двумя отдельными контрактами: между организатором и строительной компанией, а также между ним и ею. Он даже заверил ее, что договор с ней будет подписан у выбранного ею адвоката. Поначалу она не осознавала всей серьезности предложения. «Я была по-настоящему наивна и сказала: "Ладно, круто"», — рассказывает она, однако позже ей стало не по себе от того, как преподносилась эта договоренность. «Мне казалось невероятно странным, что всё было настолько секретно, это выглядело слишком подозрительно».
На этом этапе она начала выяснять возможные юридические последствия такой сделки и решила отказаться от сотрудничества. «Я решила, что не бывает такого — один-единственный застройщик, я привлекаю другие компании, чтобы они конкурировали на тендере», — говорит она, отмечая, что уже поддерживает связь с другими девелоперами.
Юридические риски и позиция экспертов
Адвокат и оценщик недвижимости Наор Гельберг, руководитель юридического бюро, специализирующегося на недвижимости и городской реновации, отмечает, что когда лицо, влияющее на принятие решений, получает выгоду, связанную с выбором застройщика, возникает целый ряд юридических проблем. «Здесь налицо конфликт интересов, введение в заблуждение и недобросовестность», — говорит он, подчеркивая, что это распространенное явление в данной сфере, которое может привести к серьезным последствиям в будущем.
«Это юридическое нарушение, — подчеркивает он. — Допустим, жильцы узнают об этом позже, и дело доходит до инспектора по делам многоквартирных домов. Инспектор может аннулировать проект, отменить выбор застройщика, и это может дойти до суда, затянув реализацию на годы».
По его словам, ключевой вопрос заключается в степени прозрачности. «Если она рассказывает об этом предложении остальным жильцам, и они дают свое согласие — это нормально». Однако, когда выгода скрывается от соседей, ситуация становится гораздо сложнее. «В конце концов жильцы узнают обо всём», — добавляет он, отмечая, что за последний год получил десятки подобных обращений.
Он поясняет, что сам по себе факт получения вознаграждения за организацию проекта не является проблемой. Проблема начинается тогда, когда человека представляют жильцам как помощника, хотя на самом деле у него есть четкий шкурный интерес. В такой ситуации собственники могут принять решение, не подозревая о закулисных махинациях.
Виды организаторов по версии государства
Гельберг указывает, что в документе, опубликованном Правительственным управлением городской реновации в августе 2024 года, ведомство разграничивает несколько типов организаторов: организатор сбора подписей, организатор тендера застройщиков, сопровождающий организатор, а также лицо, действующее «в интересах застройщика». Ведомство разъясняет, что лицо, действующее в интересах конкретного застройщика и не связанное договором с владельцами квартир, не несет перед ними фидуциарных обязательств, и Закон об организаторах на него не распространяется. Напротив, организатор, работающий по поручению собственников жилья, обязан блюсти их интересы.
Для жильцов это один из главных уроков: прежде чем обсуждать выбор застройщика, следует четко понять, на чьей стороне выступает каждый участник. Действует ли организатор в интересах жильцов или конкретной компании? Кто ему платит? Что именно он получает? И знают ли об этом остальные соседи?
«Есть немало проектов, где пытаются выйти на кого-то из лидеров жильцов или членов домового комитета, чтобы протащить того или иного застройщика. В этой сфере процветает множество манипуляций, — говорит он. — Рынок до определенной степени закрывает на это глаза, такова практика. Организатор приходит к нескольким жильцам, убеждает их отказаться от тендера застройщиков, чтобы захватить проект, а как только набирается необходимый минимум голосов, выгнать его из проекта уже невозможно».
Для статуса организатора не нужна лицензия
Один из вопросов, возникающих в связи с этим случаем, заключается в том, кто вообще имеет право выступать в роли организатора проекта городской реновации.
«Не нужна никакая лицензия, ни лицензия маклера, ни какая-либо профессиональная подготовка в этой области», — констатирует эксперт.
Это означает, что жильцы должны четко понимать, в каком качестве выступает человек напротив них: действует ли он в их интересах, получает ли плату от застройщика и участвует ли в выборе девелопера. «Любой может стать организатором. Вопрос в том, какую роль вы играете», — добавляет он.
В то же время он подчеркивает, что на рынке есть и такие организаторы, которые действуют абсолютно прозрачно в интересах владельцев квартир. «Я знаю несколько очень хороших компаний в стране, которые специализируются исключительно на комплексах городской реновации и работают только на благо жильцов. Они обеспечивают проведение тендеров среди застройщиков, адвокатов и технических инспекторов».
Комиссионные: до 3% от стоимости портфеля застройщика
За этой ролью стоят огромные деньги. По словам Гельберга, стандартное вознаграждение организатора может составлять от 1% до 3% от стоимости активов, реализуемых застройщиком, хотя существуют и другие модели. Например, если в проекте сносится 25 квартир и строится 100, причем девелопер планирует продать 75 единиц жилья, гонорар организатора может исчисляться от стоимости именно этих продаваемых квартир.
Иными словами, для наглядности: в проекте, где общая стоимость реализуемого жилья составляет 300 миллионов шекелей, 2% равняются 6 миллионам шекелей, а 3% — 9 миллионам. В случае, о котором рассказывает Р., в качестве вознаграждения организатору предлагалась квартира. Гельберг оценивает стоимость такого объекта в элитном или дорогом районе вроде Кфар-Сабы в миллионы шекелей.
«В городской реновации крутятся колоссальные деньги, — говорит он. — Именно поэтому организаторы, а порой и сами жильцы, едва соприкоснувшись с этим, готовы поступиться интересами остальных соседей ради личной выгоды. Такое происходит сплошь и рядом. В последние годы это явление только усилилось».
Тревожные звоночки для жильцов
Так на что же следует обратить внимание жильцам, прежде чем позволить кому-то возглавить процесс? По словам Гельберга, один из главных тревожных сигналов — ситуация, когда конкретный собственник приводит застройщика, упорно лоббирует его кандидатуру и пытается помешать соседям рассмотреть альтернативные предложения.
«Это красные флаги, которые должны загореться с самого начала, — объясняет он. — Нужно понимать, что за кулисами могут скрываться некие стимулы или выгода, которые на данный момент держатся в секрете от остальных жильцов».
«Моя общая рекомендация — никогда не выбирать застройщика без проведения открытого тендера», — резюмирует он. Организация тендера позволяет не только избежать коррупционных рисков, но и существенно улучшить предлагаемые жильцам условия.
