«Закон о пожилых людях» в проектах реновации: реальная выгода или финансовая ловушка?

Закон об эвакуации и строительстве (поправка 6), известный как «Закон о пожилых людях», стал одной из важнейших социальных инициатив в сфере обновления городов в Израиле. Он исходил из гуманного принципа: неразумно ожидать от человека в возрасте 70 лет и старше, что он пройдет через «путь мучений», связанный с освобождением квартиры, переездом во временное жилье и длительным ожиданием новой квартиры в высотном доме, который может не соответствовать его привычному образу жизни. Решение, предложенное законодателем, обязывает застройщика предоставить пожилому человеку альтернативные варианты компенсации: переезд в дом престарелых, получение двух квартир, стоимость которых эквивалентна новой, или доплату за меньшую площадь. Однако самой востребованной является денежная альтернатива — получение дисконтированной стоимости новой квартиры на начальном этапе.

Для пожилого человека, живущего в ветхом здании, предложение застройщика порой кажется сбывшейся мечтой. Сумма компенсации часто выглядит привлекательнее рыночной стоимости нынешнего жилья, что создает иллюзию финансовой свободы. Но именно здесь кроется ловушка: предложение застройщика, превышающее стоимость старой квартиры, вовсе не означает, что оно соответствует законным правам владельца или реальной рыночной стоимости будущего объекта.

Ловушка дисконтированной стоимости

Закон закрепил право на получение денежной компенсации, но не установил единой «магической формулы» для расчета стоимости объекта, строительство которого завершится лишь через 3–5 лет. В отсутствие четких правил рынок превращается в «дикий запад», где разрыв между предложением застройщика и реальной стоимостью легко достигает сотен тысяч шекелей.

Как оценщик, сопровождающий сотни проектов «Пинуй-Бинуй», я отмечаю, что расчет стоимости полагающейся квартиры выводится из трех основных параметров, несоблюдение которых резко снижает итоговую сумму для жильца:

1. Оценка стоимости за квадратный метр: застройщики склонны использовать «удобные средние показатели», занижая стоимость метра. Игнорирование надбавок за этаж, вид из окна и расположение — это простой способ сэкономить на владельце.

2. Коэффициенты дисконтирования и процентные ставки: отклонение всего на один процент при расчете будущей стоимости к текущей означает потерю десятков тысяч шекелей.

3. Период строительства: ошибка в оценке сроков лицензирования и строительных работ напрямую влияет на формулу выплаты. Каждый год ожидания, выпавший из расчета, — это прямой финансовый убыток владельца.

Оценщик застройщика против оценщика владельцев квартир

Важно понимать встроенный конфликт интересов: оценщик застройщика нанят для минимизации расходов и увеличения прибыли компании. Каждые сто тысяч шекелей, сэкономленные на выплате пожилому человеку, — это чистая прибыль застройщика. Напротив, оценщик со стороны владельцев квартир выступает в роли защитника, чья задача — обеспечить, чтобы предложенная сумма отражала стоимость современного защищенного объекта недвижимости, а не просто была «чуть больше» цены старой квартиры.

Как обеспечить свои права?

Чтобы не терять значительные суммы, необходимо действовать в двух плоскостях:

Назначение оценщика от имени владельцев с самого начала, еще до проведения тендера среди застройщиков. Не полагайтесь на цифры, предоставленные компанией. Ваш оценщик должен бороться за каждый метр и процент ставки в предварительных переговорах. То, что не будет зафиксировано в рамках тендера, не появится позже в коммерческом соглашении и будет работать против интересов пожилого жильца.

«Закон о пожилых людях» — мощный инструмент для улучшения качества жизни, но он требует бдительности. Не позволяйте соблазнительным наличным заставить вас забыть об истинной стоимости вашего имущества. Сегодняшний комфорт не должен достигаться ценой завтрашних финансовых потерь.

Автор: оценщик недвижимости Шмулик Коэн, генеральный директор и владелец компании «S.K. SK Real Estate Appraisal», специализирующейся на представлении интересов владельцев квартир в процессах «Пинуй-Бинуй».

Маркетинговая статья при поддержке «S.K. SK Real Estate Appraisal»; статья подготовлена редакцией Duns 100.