Almogim латает дыры от кризиса недвижимости: продажа квартир в убыток фонду Magurit

Замедление темпов продаж и рост затрат на строительство и финансирование создают серьезные трудности для девелоперских компаний. В условиях углубления финансовых разрывов на помощь приходят фонды REIT, специализирующиеся на жилье под аренду. Ярким примером стала сделка между компанией Almogim и фондом Magurit.

Компания Almogim, начавшая маркетинг проекта в Реховоте на 311 единиц жилья еще в 2023 году, к настоящему моменту смогла реализовать лишь 124 квартиры (40% проекта), из которых только 22 были проданы с начала текущего года. Чтобы сбалансировать темпы строительства с вялым спросом, компания заключила соглашение о продаже 54 квартир фонду Magurit. Almogim ожидает, что эта сделка приведет к регистрации убытка в размере от 6 до 7 миллионов шекелей в годовой финансовой отчетности. Строительство проекта планируется завершить в 2028 году.

Для сравнения: в 2023 году, когда началось строительство, было продано 41 единица жилья, в 2024 и 2025 годах — 29 и 32 единицы соответственно. Magurit приобретет 54 квартиры (от 3 до 5 комнат) за 117 миллионов шекелей. Средняя цена составила 2,2 миллиона шекелей за объект, что соответствует показателям текущего года, но ниже уровней 2024 (2,5 млн) и 2025 (2,4 млн) годов, что отчасти объясняется оптовой скидкой.

Рост затрат на строительство — с 647 миллионов шекелей (оценка 2023 года) до 688 миллионов шекелей на конец июня — привел к снижению ожидаемой валовой прибыли проекта с 13% до 10%. Помимо проекта в Реховоте, у Almogim есть еще три объекта на 364 квартиры, где темпы продаж варьируются от 41% до 76%.

Дополнительным бременем стали льготы для покупателей. В первом полугодии 2026 года 70% сделок Almogim включали «кредиты от подрядчика»: компания выплатила банкам 7,4 миллиона шекелей процентов, что снизило доходы на 2,3 миллиона шекелей (для сравнения: в 2025 году этот показатель составлял 26% и 4,2 миллиона шекелей).

Финансовые результаты компании отражают общую тенденцию: несмотря на рост выручки в первом полугодии на 49% (до 232 миллионов шекелей), удорожание работ сократило валовую прибыль до 30 миллионов шекелей. Скачок расходов на финансирование более чем в два раза (до 32 миллионов шекелей) привел к тому, что компания перешла от прибыли в 4,2 миллиона шекелей к убытку в 13 миллионов шекелей.

Подобные сделки с фондами REIT становятся трендом. В прошлом году Magurit приобрела 47 из 360 квартир в проекте «Ха-Солелим» (совместный проект Mivne Real Estate и Tidhar) в Тель-Авиве за 191 миллион шекелей, что помогло компенсировать падение продаж. Аналогично, в мае фонд Rent It приобрел 52 квартиры у компании Aura в Хадере, где из 435 единиц к концу февраля было продано лишь 357.