Банк Израиля: инвесторы бьют рекорды по ипотеке
Несмотря на снижение доли инвесторов на рынке недвижимости, средний размер ипотеки, которую они оформляют, достиг рекордных показателей. Вероятно, это связано с использованием финансовых акций от застройщиков и расчетом на дальнейший рост цен на жилье.
Знают ли инвесторы, которые продолжают приобретать квартиры, что-то, чего не знают остальные? Отрасль находится в глубоком упадке, однако инвесторы бьют рекорды по ипотеке.
Согласно данным Банка Израиля, опубликованным на этой неделе, средняя валовая ипотека, оформленная в феврале, достигла 1,05 миллиона шекелей. При этом покупатели субсидируемого жилья в рамках программы «Жилье по скидке» брали ипотеку в среднем на 632 тысячи шекелей, покупатели квартир на свободном рынке (не инвесторы) — на 1,08 миллиона шекелей, тогда как инвесторы оформляли кредиты в среднем на 1,4 миллиона шекелей.
Стабильность среди покупателей жилья для проживания
Речь идет не только об очень высоких показателях, но и об иной модели поведения заемщиков. Покупатели, приобретающие жилье для личного проживания, сохраняют стабильность: на протяжении последних 10 месяцев средняя сумма их ипотеки держится на уровне 1–1,1 миллиона шекелей. В отличие от них, инвесторы увеличили размер средней ипотеки на 40% с января прошлого года и удвоили этот показатель по сравнению с январем 2020 года.
Это выглядит как аномальное поведение на рынке, который в последние годы стал менее привлекательным для инвестиций в недвижимость. Причины тому: низкая годовая доходность (2%–3%), высокие процентные ставки, снижающие целесообразность вложений, и высокий налог на покупку (минимум 8% от стоимости квартиры), который практически обнуляет ожидаемую доходность от аренды для тех, кто планирует владеть активом 3–4 года.
Неудивительно, что в отчете Банка Израиля отмечено: доля инвесторов на рынке жилья в прошлом году составила всего 12,2%. Это один из самых низких показателей за всю историю наблюдений и минимум с 2019 года.
Высокое использование акций «20/80»
Почему оставшиеся на рынке инвесторы берут столь крупные ипотечные кредиты? По нашей оценке, это происходит по ряду причин. Первая — активное использование финансовых акций застройщиков. Год назад Банк Израиля ввел ограничения на схемы типа «20/80» и другие, ограничив отложенные платежи до 10% от общего объема ежемесячных выдач и ужесточив требования к капиталу банков в проектах с нелинейным графиком платежей. Однако, как мы сообщали ранее, эти меры лишь незначительно снизили долю отложенных кредитов, кредитов «буллит» и «баллон», которые остаются высокими.
В прошлом месяце были выданы ипотечные кредиты на сумму 9,1 миллиарда шекелей, из которых около 14,5% пришлись на кредиты «буллит» и «баллон». Этот процент сопоставим с предыдущими месяцами и вдвое превышает показатели, фиксировавшиеся до появления подобных финансовых акций.
По всей видимости, инвесторы предпочитают использовать эти инструменты, приобретая квартиры «на бумаге» с минимальным собственным капиталом. Это позволяет им экономить сотни тысяч шекелей за счет отказа застройщиков от различных привязок к индексу.
Также кажется, что инвесторы, по крайней мере до начала войны, рассчитывали на продолжение процесса снижения процентных ставок в экономике, что существенно сократило бы их расходы на покупку.
Наконец, эти инвесторы не верят в снижение цен на жилье. Напротив, они делают ставку на дальнейший рост стоимости недвижимости, полагая, что в ближайшей перспективе смогут совершить выгодный «экзит». Для них рост стоимости актива важнее, чем годовая доходность от аренды.
Безусловно, это своего рода авантюра, особенно на фоне снижения цен, зафиксированного в прошлом году. Однако инвесторы, по всей видимости, считают это временным явлением и ожидают возобновления роста в ближайшее время. Кроме того, на фоне бездействия правительства в сфере жилья и аренды, меньшинство инвесторов продолжает покупать квартиры и брать крупные ипотечные кредиты, несмотря на неблагоприятные макроэкономические условия.
