За кулисами графиков: как банки зарабатывают на вашей ипотеке
Данные Банка Израиля выявляют разрывы в процентных ставках и ипотечных программах между крупнейшими банками. Эксперты объясняют, почему средняя процентная ставка вводит в заблуждение, как банки зарабатывают на каждой программе и что на самом деле определяет лучшую сделку для клиента.
Когда мы берем ипотеку, одно из первых чисел, на которые мы смотрим, — это процентная ставка, предлагаемая банком. Но за этим числом скрывается целая система ценообразования, на которую влияют как наши характеристики как заемщиков, так и то, как сам банк оценивает деньги, которые он нам одалживает.
Помимо того, что существует разница между процентными ставками, предлагаемыми каждым банком, внутри самой ипотечной корзины также существуют разрывы между различными программами: фиксированной, переменной, прайм, привязанной и непривязанной к индексу. У каждой из них своя цена и своя модель прибыли для банка, и именно сочетание процентных ставок и вес каждой программы в корзине в конечном итоге определяют стоимость ипотеки для клиента. Как банк оценивает процентную ставку в каждой из программ? Как он зарабатывает на каждой из них? И что объясняет разрывы в процентных ставках между банками?
1. Разрывы между процентными ставками: различия в уровнях риска
Начнем с цифр. Согласно данным Банка Израиля, опубликованным в августе и детализирующим процентные ставки по ипотечным кредитам в разрезе банков, «Мизрахи-Тфахот» представил самую высокую среднюю процентную ставку среди четырех крупнейших банков с IRR (внутренней нормой доходности) 5,08%. За ним следуют «Апоалим» с 4,94% и «Леуми» с 4,91%, в то время как «Дисконт» представил самый низкий IRR — 4,81%.
Даже на уровне самих программ существуют разрывы в процентных ставках между банками, и они в определенной степени влияют на среднюю корзину в каждом банке и на степень подверженности заемщиков каждой программе. Так, например, в программе «прайм» «Мизрахи-Тфахот» предлагает самую высокую среднюю процентную ставку среди четырех крупнейших банков — 4,49%, а компонент «прайм» составляет всего 16% от его ипотечного портфеля.
В «Леуми» и «Апоалим», напротив, процентная ставка по программе ниже и составляет 4,37% и 4,42% соответственно, в то время как «прайм» составляет 25% от корзины в обоих банках. В «Дисконт» процентная ставка составляет 4,47%, а компонент «прайм» составляет 24% от корзины.
Но означает ли сам факт того, что банк взимает более высокую процентную ставку, что он обязательно является самым дорогим и менее выгодным для клиентов? Не обязательно.
Нофар Яаков, председатель Ассоциации ипотечных консультантов, объясняет в беседе с «Глобс»: «Общая прогнозируемая процентная ставка (IRR) не рассказывает всей истории. В «Мизрахи-Тфахот», например, мы иногда видим более высокую общую процентную ставку, в том числе из-за более широкого разброса в уровнях риска и сложности портфелей, как на уровне клиентов, так и на уровне активов, а также из-за способности предоставлять решения для более широкого спектра сделок».
Ипотечный консультант Меир Видер присоединяется к словам Яаков и объясняет: «Мизрахи-Тфахот — это крупный и ведущий игрок на рынке ипотечного кредитования в Израиле. Как банк, обладающий самой большой долей рынка, он естественным образом привлекает большой поток клиентов и консультантов. Поэтому ему нет нужды «убиваться» за цену, чтобы привлечь портфели, в отличие от более мелких банков, которые пытаются увеличить долю рынка через агрессивную ценовую конкуренцию».
Кроме того, объясняет Видер, «ведущие банки склонны брать на себя более сложные сделки, с более высокими коэффициентами кредитного плеча или сделки, в которых критически важна операционная гибкость. Более высокая оценка риска выражается в более высокой средневзвешенной процентной ставке».
2. Банки конкурируют в различных программах
Яаков отмечает, что ценообразование процентной ставки очень периодично и зависит от уровня конкуренции между банками. «Мы видим с течением времени, что в каждый период тот или иной банк может быть более конкурентоспособным. Поэтому общая прогнозируемая процентная ставка (IRR) не обязательно отражает, где конкретный клиент получит лучшую сделку, и сравнение всегда должно проводиться на уровне клиента и конкретной сделки».
Ипотечный консультант Йонатан Берлинер добавляет: «У каждого банка есть своя внутренняя политика ценообразования для каждой из ипотечных программ, поэтому уровень конкуренции не одинаков во всех программах. Другими словами, банк может решить быть более агрессивным и конкурентоспособным в определенной программе, где для него стоимость денег или внутреннее ценообразование ниже, и быть менее конкурентоспособным в другой программе».
По его словам, каждый из банков пытается создать преимущество в программах, где он может предложить более привлекательную цену. «Иногда, когда крупный банк снижает цену в определенной программе, он фактически определяет фокус конкуренции на рынке, и другие банки вынуждены адаптироваться. Если, например, определенный банк предлагает более привлекательную процентную ставку в программах, привязанных к индексу, это может подтолкнуть конкурентов реагировать именно там или, альтернативно, попытаться привлечь клиентов с помощью более низкой процентной ставки в непривязанных программах».
Берлинер добавляет, что в случае с «Мизрахи-Тфахот», например, «прайм» исторически оценивается выше по сравнению с другими банками. Поэтому, вместо того чтобы конкурировать по программе «прайм», банк может сосредоточиться на других программах, где у него есть возможность предложить более конкурентоспособное ценообразование. «Так создается различие между банками не только в процентной ставке, которую они предлагают, но и в составе программ, которые они поощряют клиентов брать».
3. Как банки зарабатывают на различных программах?
Видер: «У каждого банка есть разные источники финансирования. Банк, который собирает много депозитов до востребования от частных клиентов, привлекает шекели с нулевой или очень низкой стоимостью, поэтому может предложить привлекательные программы «прайм». Напротив, банк, который привлекает деньги в основном через выпуск облигаций на рынке капитала, иначе оценивает фиксированные программы».
Наряду с этим он отмечает, что банк управляет своей подверженностью рискам процентной ставки и индекса. Если у банка есть избыток активов, привязанных к индексу, он может повысить цену на привязанную программу, чтобы уменьшить подверженность, или наоборот, удешевить ее, чтобы привлечь клиентов и перевести избыток ликвидности в сделки.
В то же время он добавляет факт того, что у каждого банка есть маркетинговая стратегия и «продукты проникновения». По его словам, банки иногда используют определенную программу (например, «прайм») как дешевый «продукт проникновения», чтобы привлечь клиента закрыть сделку именно у них, в то время как основную прибыль они получают в других программах корзины (таких как фиксированная непривязанная или переменная).
Наконец, Видер напоминает об ограничениях достаточности капитала, установленных Банком Израиля: требования к капиталу, которые регулятор накладывает на банки, варьируются в зависимости от уровня риска каждой программы и напрямую влияют на ценообразование, то есть на процентную ставку, которую платит клиент.
А как банки зарабатывают на различных программах? Здесь Видер объясняет, что «процентная ставка «прайм» производна от процентной ставки Банка Израиля (процентная ставка Банка Израиля + 1,5%), и банк предоставляет клиенту кредит в «прайме» с добавлением/вычетом маржи (например: «прайм» минус 0,6%). Он также отмечает, что основным источником финансирования банка для предоставления кредитов в «прайме» являются депозиты населения и деньги, лежащие на счетах до востребования (большинство из которых приносят очень низкую или нулевую процентную ставку). Разрыв между процентной ставкой, которую банк платит населению по депозитам, и процентной ставкой, которую он взимает с заемщика по программе «прайм», является чистой процентной маржой банка».
Что касается программы фиксированной непривязанной (КЛЦ), Видер объясняет, что процентная ставка оценивается по доходности государственных облигаций на соответствующий период + стоимость хеджирования + маржа банка, при этом прибыль поступает от сохранения маржи сверх стоимости хеджирования/облигаций.
Наконец, он объясняет, что в программах, привязанных к индексу, базовая процентная ставка ниже, но банк выигрывает от того, что основная сумма кредита увеличивается вместе с индексом потребительских цен, что защищает банк от инфляции и создает постоянную реальную доходность.
