Партнерство в отношении земли распущено: кому принадлежат избыточные права на строительство после сноса?

Мировой суд в Тель-Авиве рассмотрел необычный правовой спор, касающийся раздела совместной собственности на недвижимость. Предметом разбирательства стал земельный участок в Рамат-Гане стоимостью 12 миллионов шекелей, находящийся в равной долевой собственности у двух партнеров.

Десятилетия назад наследники одного из партнеров (ответчики) возвели на участке частный дом площадью 120 кв. м. Согласно новому градостроительному плану, здание подлежит сносу, что дает право на «бонус» в виде двух дополнительных единиц жилья оценочной стоимостью 2,6 миллиона шекелей. Суду предстояло решить, как распределить доход от этих прав: должен ли он полностью принадлежать застройщику или делиться поровну.

Аргументы сторон

Истцы, представленные адвокатами Йорамом Хагби Хагаем и Меиром Фоксом, настаивают на том, что, поскольку права на участок распределены поровну, а строение было возведено без их согласия, все права на строительство, включая дополнительные единицы жилья, должны быть разделены между сторонами в равных долях.

Ответчики утверждают, что законное строительство семейного дома, отсутствие возражений со стороны истцов в течение 70 лет и их полное бездействие обосновывают «подразумеваемое соглашение о разделе пользования». По их мнению, дополнительные права — это бонус, напрямую зависящий от существования здания, и доход от него должен принадлежать им, чтобы избежать «денежной премии» для партнера, который не участвовал в развитии участка.

Решение суда

Суд отклонил основной аргумент ответчиков:

Статус застройщика: Длительное исключительное пользование не создает права собственности, а лишь «лицензию на недвижимость», являющуюся личным правом.
Приоритет регистрации: При разделе совместной собственности через продажу приоритет отдается данным, зарегистрированным в Табу, а не факту строительства.
Распределение дохода: Суд постановил, что доход от самого строения и стоимость дополнительных прав на строительство должны быть разделены поровну, так как эти права привязаны к праву собственности на землю.
Возмещение затрат: Компенсация строителю ограничивается исключительно затратами на возведение здания, которые будут выплачены из средств, полученных от продажи.

Суд подчеркнул, что градостроительные стимулы предоставляются владельцам права собственности, которое в данном случае является общим.

Реакция: «Мы продолжим борьбу»

Адвокат Авиху Бен-Моше, представляющий ответчиков, заявил: «Речь идет о семейной собственности, построенной в 1954 году и поддерживаемой тремя поколениями. В то время как семья лелеяла участок, партнеры, проживающие за границей, не несли никаких расходов. Оценка дома в 178 тысяч шекелей при реальной стоимости строительства в 660 тысяч — абсурдный результат. Тот, кто пренебрегал собственностью, оказывается в выигрыше, а тот, кто строил, остается ни с чем. Мы продолжим борьбу всеми юридическими инструментами».

Гражданское дело 30667-09-24