Эксперты по недвижимости: ракетные обстрелы юга обнажили системный кризис
После недавних попаданий ракет в Димоне и Араде в обществе усилились призывы к внедрению механизмов городского обновления в районах, где частный рынок не справляется. Эксперты подчеркивают, что без прямого государственного вмешательства и целевых субсидий масштабная реновация жилого фонда на периферии невозможна.
Хагай Резник, бывший генеральный директор министерства жилищного строительства и глава Института Рифмана по развитию Негева, призвал правительство создать специальный механизм компенсации для застройщиков. Он подчеркнул: «Победа будет измеряться не только количеством перехватов, но и скоростью, с которой мы вернем жителей в их дома». По его словам, без государственного вмешательства городское обновление на периферии неосуществимо. Резник предложил создать целевой фонд, который будет финансироваться за счет доходов Земельного управления Израиля и покрывать экономический разрыв в проектах.
Аналогичного мнения придерживается Исраэль Атия, генеральный директор Центра финансового планирования. В интервью изданию «Маарив» он отметил:
«Существует стереотип, будто главное препятствие для городского обновления — бюрократия, но во многих случаях отсутствует элементарная экономическая целесообразность. Даже в проектах типа «пинуй-бинуй» (снос и застройка) с коэффициентами 6–7 новых единиц жилья на каждую существующую этого не всегда достаточно. Без выделения дополнительной земли, позволяющей увеличить объем строительства, проект не становится выгодным».
По словам Атии, попытки продвижения проектов в Офакиме и Ноф-ха-Галиле наглядно иллюстрируют проблему. «Проекты часто застревают из-за сочетания планировочных ограничений, отсутствия рентабельности и сложной структуры собственности. Во многих случаях более 50% квартир находятся в управлении компаний «Амидар» или «Амигур», что создает дополнительные юридические сложности при принятии решений».
В результате наблюдается застой в районах, где потребность в обновлении наиболее остра. «Речь идет о жилых кварталах 1960-х годов, плотной застройке с устаревшей инфраструктурой. С одной стороны, существует критическая потребность в безопасности, особенно с учетом сейсмических рисков, с другой — частный сектор не видит здесь прибыли и отказывается от участия», — поясняет эксперт.
Атия убежден, что решение должно быть комплексным. «Государство обязано активно вмешаться: через прямые гранты, налоговые льготы, выделение земли или модели государственно-частного партнерства. Без этого целые районы останутся вне процесса обновления».
Проблема не ограничивается периферией. «Даже в центральных районах Тель-Авива возникают трудности. Здания 1930-х годов, подлежащие сохранению, нельзя сносить — их можно только укреплять и ремонтировать при соблюдении строгих ограничений по высоте. Это влечет за собой огромные затраты, снижая интерес застройщиков».
На рынке частных домов также существуют серьезные диспропорции. «В Офакиме есть кварталы домов 1980-х годов, часть из которых — легкие постройки на участках площадью около 250 кв. м, не соответствующие стандартам защиты. При правильном планировании можно увеличить площадь строительства на 100 кв. м, улучшить защиту и создать экономическую ценность, например, путем разделения единицы жилья или повышения стоимости объекта перед продажей».
Атия резюмирует: если государство не предоставит инструменты, адаптированные к текущим реалиям, даже компенсационных механизмов будет недостаточно. «Настоящее городское обновление будет измеряться не количеством выданных разрешений, а способностью охватить те районы и объекты, где частный рынок в одиночку не может предложить решение».
