Выгодно ли покупать квартиру, занятую жильцом, у судебного исполнителя?

Квартира предлагается к продаже менее чем за половину ее рыночной стоимости. На бумаге это выглядит как редкая возможность, но есть деталь, которая меняет всю картину: покупатель получает право собственности, в то время как предыдущие владельцы продолжают проживать в объекте в качестве защищенных арендаторов. Покупатель приобретает квартиру сегодня, но не знает, когда сможет получить в ней владение.

Такие ситуации могут возникнуть в ходе процедур принудительного исполнения, начатых из-за долгов перед местными властями или другими кредиторами, в отличие от реализации ипотеки. Когда речь идет о жилой квартире должника, ее продажа требует учета необходимости предоставления разумного места для проживания должнику и членам его семьи. На практике обычно согласовывается, что должник останется в квартире в качестве защищенного арендатора. Такое согласие дает немедленный ответ на жилищные нужды и позволяет относительно быстро продвигать продажу, но квартира продается как занятая.

Выселить защищенного арендатора можно только при наличии определенных оснований, установленных законом, поэтому на практике он может оставаться в объекте много лет. В соответствующих случаях стоимость права собственности на занятую квартиру может составлять около 35%–50% от стоимости права собственности на квартиру, свободную от любых лиц и имущества. Это не бесплатная скидка. Разрыв отражает прежде всего неопределенность в вопросе о том, когда квартира освободится, а также ограничения на использование объекта до тех пор.

Покупатель, рассматривающий такую сделку, пытается оценить период ожидания. Среди прочего, он принимает во внимание возраст арендатора, его личное и семейное положение, личность других возможных правообладателей и вероятность достижения в будущем соглашения о выселении. Тем не менее, совершенно не стоит основывать сделку на предположении, что квартира освободится в определенный срок. Это возможный сценарий, который не гарантирован.

Арендная плата имеет решающее значение. Данные, которые могут изменить экономику сделки, — это размер арендной платы. Многие полагают, что защищенный арендатор обязательно платит очень низкую сумму. Однако низкая арендная плата, известная нам по старым защищенным квартирам, в значительной степени является результатом исторического процесса: арендная плата, которая была реалистичной в прошлом, обесценивалась на протяжении десятилетий и отошла от рыночных цен.

В одном из случаев, когда я представлял покупателя квартиры от судебного исполнителя, предыдущие владельцы квартиры продолжали проживать в ней в качестве защищенных арендаторов. Я утверждал, что их следует обязать платить реалистичную арендную плату, поскольку нет оправдания применению к защищенной аренде, возникшей в рамках продажи, исторического обесценивания, характерного для старых договоров защищенной аренды. Суд принял мою позицию и постановил, что арендаторы будут платить реалистичную арендную плату.

Такое решение имеет два последствия для покупателя. Во-первых, оно может обеспечить более значительный доход в период, когда квартира остается занятой. Во-вторых, когда стоимость проживания приближается к арендной плате, принятой на рынке, экономический стимул оставаться в объекте уменьшается, и арендатор может быть более склонен к достижению соглашения о выселении. В этом нет гарантии быстрого выселения, но это ключевой фактор при оценке целесообразности.

Перед покупкой квартиры у судебного исполнителя нужно ответить на четыре вопроса:

1. Какова реальная стоимость квартиры, когда она свободна, и каков размер скидки, отражающий риск?

2. Каков точно статус владельца и кто может продолжать владеть квартирой?

3. Как определяется арендная плата и существует ли возможность требовать реалистичную арендную плату?

4. Способен ли покупатель ждать годами, не нуждаясь в квартире для собственного проживания или ее продажи?

Сделка может подойти инвестору с долгосрочным горизонтом, который покупает с большой скидкой, может выдержать неопределенность и консервативно оценивает доход в период владения. С другой стороны, если целесообразность зависит от быстрого выселения, если статус арендатора неясен или если ожидаемая арендная плата низка и не компенсирует ожидание, низкая цена может задним числом оказаться дорогой. При покупке занятой квартиры у судебного исполнителя недостаточно спрашивать, сколько стоит квартира. Нужно спрашивать, сколько стоит право получить ее в будущем, после периода, длительность которого неизвестна. Только когда цена, арендная плата и риск соответствуют друг другу, скидка может превратиться в возможность.