Эяль Лапидот: как компания «Архимед» меняет рынок финансирования недвижимости

Гигантское соглашение о финансировании было недавно подписано компанией в сфере недвижимости «Тидхар», которая готовится к одному из крупнейших IPO на бирже за последние годы при оценочной стоимости в 7–8 миллиардов шекелей. Изданию «Глобс» стало известно, что согласно условиям сделки, группе «Тидхар» и Аврааму Флуку будет предоставлено финансирование в размере около 1,1 миллиарда шекелей для строительства офисного здания в комплексе Бурсы в Рамат-Гане. В сделку входит кредитная линия от компании по финансированию недвижимости «Архимед», возглавляемой Эялем Лапидотом, а также база страховых полисов и гарантий, выпущенных компанией «Менора Мивтахим».

Проект предполагает снос старых офисных зданий на участке площадью около 2 дунамов и строительство 40-этажной башни, включающей около 39 тысяч квадратных метров офисных, общественных и торговых площадей. Предполагается, что в рамках сделки процентная ставка, которую «Тидхар» будет выплачивать «Архимеду», находится в диапазоне «Прайм» плюс 0,5%–1,5%, при дополнительных затратах на гарантии по закону о купле-продаже в размере 0,6%–1% в год.

«Тидхар», возглавляемая председателем Гилем Гевой и генеральным директором Ури Левином, бывшим главой банка «Дисконт», считается одной из крупнейших групп недвижимости в отрасли. Компания планирует провести IPO в Тель-Авиве в следующем месяце или в начале июня, основываясь на годовых отчетах за 2025 год, и привлечь от 1,5 до 2 миллиардов шекелей.

Компания «Архимед», находящаяся под контролем Лапидота, начала работать в сфере финансирования недвижимости, преимущественно в проектах городского обновления, в 2022 году — после того как Лапидот покинул пост руководителя строительного гиганта «Шикун ве-Бинуй». С тех пор компания, согласно ее данным, сопроводила около 120 проектов, включающих порядка 17 тысяч квартир.

В общей сложности «Архимед» предоставил кредитные лимиты на оценочную сумму 9 миллиардов шекелей для проектов, финансовое сопровождение которых он осуществляет. Это также включает предоставление институциональными инвесторами гарантий в пользу покупателей и владельцев квартир на сумму 47 миллиардов шекелей.

Уникальный метод финансирования

«Архимед» как компания внебанковского кредитования вошла в нишу арбитража, существующую в финансировании проектов недвижимости в Израиле. Стоимость долга застройщиков при банковском сопровождении, включая комиссии и проценты, выше, чем стоимость привлечения средств через облигации на рынке капитала. «Рынок облигаций оценивает риски гораздо более либерально, в то время как банки оценивают их более строго», — отмечает источник на рынке.

Фактически, из-за огромных ежемесячных депозитов в фонды повышения квалификации и пенсионные фонды, достигающих 200 миллиардов шекелей в год, институциональные инвесторы вынуждены приобретать облигации на местном рынке в значительных объемах, что способствует искажению и снижению процентных ставок на рынке долга.

В этот разрыв между стоимостью банковского кредита и ценой заимствований на рынке капитала входит «Архимед». Компания предлагает застройщикам более выгодные условия финансирования, чем банки, а институциональным структурам — партнерство в долге под более высокий процент, чем тот, который они получают при покупке облигаций тех же застройщиков. Дополнительным преимуществом для институционалов является наличие обеспечения, в то время как облигации обычно выпускаются без него.

«Архимед»

Деятельность: внебанковское кредитование, специализирующееся на финансировании проектов недвижимости (преимущественно городское обновление).
История: основана в 2022 году Эялем Лапидотом, Рои Якиром и Тали Ричман.
Данные: кредитные лимиты 9 миллиардов шекелей, гарантии 47 миллиардов шекелей. Сопровождено около 120 проектов и 17 тысяч квартир.

«Архимед» использует эту разницу в процентных ставках для извлечения прибыли. Согласно сайту компании, она уже финансировала таких крупных игроков, как «Демри», «Аура», «Африка Исраэль», «Азорим», «Акро», «Карассо», «Ротштейн», «Ашдар» (принадлежит «Аштром») и другие.

Высокопоставленный финансовый эксперт объясняет, почему застройщики предпочитают банковское финансирование выпуску облигаций: «Банковские процентные ставки конкурентоспособны. Когда проект запускается, компании не нужно сразу использовать всю сумму кредита, а лишь малую часть. В первый год расходуется менее 20% кредитной линии. Если бы они выпустили облигации, проценты на всю сумму легли бы на них с первого дня. Поэтому они предпочитают поэтапное использование средств без выплаты процентов на весь объем сразу».

«Арбитраж»: как работает метод «Архимеда»

Предлагает институциональным структурам партнерство в долге под более высокий процент, чем по существующим облигациям тех же застройщиков.

Этот арбитраж Лапидот выявил еще в бытность генеральным директором страховой компании «Феникс» (2009–2019). Сначала он пытался создать это направление внутри «Феникса», пригласив из банка «Леуми» Тали Ричман, руководившую отделом девелопмента недвижимости. Позже, после работы в «Шикун ве-Бинуй», Лапидот основал «Архимед» вместе с Ричман и Рои Якиром, который занимает пост председателя кредитного комитета. Якир ранее был главным инвестиционным менеджером в «Клаль Битуах» и «Фениксе».

Наемный работник, ставший богачом

Эяль Лапидот — фигура, вызывавшая много споров на Тель-Авивской бирже. После руководства «Битуах Яшир» он присоединился к Ицхаку Тшуве, управляя компанией «Делек Исраэль», а затем возглавил страховую компанию «Феникс». Под его руководством «Феникс» превратился из пятой по стоимости компании отрасли в самую прибыльную и высокооцениваемую.

Лапидот требовал и получал значительные вознаграждения. Совокупная стоимость его зарплаты, превысившая 100 миллионов шекелей (в основном в виде капитала), сделала его одним из самых высокооплачиваемых менеджеров. Если он не продавал акции, полученные в «Фениксе», его прибыль по ним составляет более 1200%.

В 2019 году Лапидот стал генеральным директором «Шикун ве-Бинуй», однако покинул компанию через год из-за разногласий с советом директоров, получив пакет вознаграждений стоимостью 50–100 миллионов шекелей. Значительная часть его капитала также связана с инвестицией в 5% акций «Клаль Битуах», совершенной в конце 2019 года, стоимость которых с тех пор выросла более чем на 400%. В итоге его состояние оценивается в многие сотни миллионов шекелей.