Фонды REIT получили право на девелопмент проектов стоимостью 4 миллиарда шекелей
Новый закон позволяет израильским фондам REIT увеличить долю девелопмента в своих портфелях, открывая путь к строительству новых объектов, включая дата-центры. Эксперты отмечают, что это позволит фондам повысить доходность активов и выплаты дивидендов инвесторам.
На пороге перемен в секторе биржевых фондов недвижимости (REIT) — новый закон позволит им значительно увеличить объем активов, которые они могут инициировать и строить, на сумму около 4 миллиардов шекелей. Таким образом, фонды, которые до сих пор фокусировались преимущественно на покупке существующих объектов, смогут расширить свою деятельность в сферу девелопмента.
На Тель-Авивской фондовой бирже торгуются три фонда REIT, специализирующихся на доходной недвижимости: «Reit 1», «Sela Capital» и «Menivim». Их совокупные активы оцениваются примерно в 20 миллиардов шекелей. До принятия законодательства, вступившего в силу в конце прошлого месяца, эти фонды были ограничены в инициировании и строительстве проектов стоимостью 5% от стоимости находящейся в их распоряжении доходной недвижимости. Теперь законодатель добавил еще 20%, доведя лимит до 25% от стоимости их доходных активов.
По состоянию на конец 2025 года «Reit 1» владел активами на сумму 9,3 миллиарда шекелей, «Sela Real Estate» — 6 миллиардов шекелей, а «Menivim» — 3,6 миллиарда. В общей сложности новый закон дает им возможность инициировать доходные проекты объемом 3,8 миллиарда шекелей для строительства офисных зданий, торговых центров, промышленных объектов и прочего.
Шмуэль Рофе, генеральный директор «Reit 1», отмечает:
«Преимущество девелопмента заключается в более высокой доходности по сравнению с покупкой существующего объекта, которая сегодня составляет 6%–7%. Речь идет о добавке в 20%–30% (то есть к доходности в 9%–10%), вытекающей из предпринимательской прибыли от возведения проекта, а не от того, что кто-то другой построил его и продал вам.»
«Создалась абсурдная ситуация»
«Это очень позитивный шаг для фондов REIT», — соглашается аналитик по недвижимости из «Leader Capital Markets» Раз Домб. По его словам, путь фондов REIT к увеличению портфеля через покупки в Израиле сегодня ограничен, а возможности совершать сделки значительных размеров невелики. В отличие от рынка США, здесь сложно найти на рынке качественные активы для пополнения портфеля.
Повышение доли девелопмента также увеличивает уровень риска, однако источники на рынке утверждают, что это по-прежнему относительно небольшая доля от баланса, поэтому общий уровень риска остается в низком диапазоне.
В «Reit 1» объясняют, что законодательство может проложить путь для входа фондов REIT в «горячую» сферу строительства дата-центров, которая сегодня является двигателем роста для компаний доходной недвижимости, таких как «Azrieli Group» или «Mega Or».
«Если вы хотите заниматься дата-центрами в наши дни, у вас нет возможности купить их на рынке, потому что они не продаются, или за них потребуют очень высокую цену. Возможность входить в новые отрасли в мире доходной недвижимости обычно лежит только через девелопмент.»
Эли Бен-Хамо, один из основателей фонда «Sela Capital», добавляет:
«Создалась довольно абсурдная ситуация, когда мы могли покупать только готовые объекты, цена которых включает предпринимательскую прибыль подрядчика. Мы покупали дорогие активы, что означало снижение дивидендов для наших инвесторов. Мы говорили законодателям на протяжении многих лет: дайте нам возможность строить, чтобы мы могли приобретать активы относительно дешево и увеличивать выплачиваемый дивиденд.»
Бен-Хамо отмечает, что ключевую роль в принятии закона сыграл глава Налогового управления Шай Ааронович, возглавлявший комиссию по выработке рекомендаций, а также министр финансов Бецалель Смотрич.
Вопрос дата-центров
В соответствии с новым законом фонды смогут инициировать широкий спектр проектов. Тем не менее, Бен-Хамо подчеркивает наличие регуляторных ограничений. В частности, Налоговое управление еще не вынесло окончательного решения по вопросу дата-центров, так как основная часть дохода в них поступает от эксплуатации серверов и продажи электроэнергии, а не только от аренды площадей.
Астрономические комиссии за управление
Фонды REIT обязаны распределять свою прибыль в качестве дивидендов. Самым крупным фондом является «Reit 1» под руководством Дрора Гада (председатель) и Шмуэля Рофе (генеральный директор), торгующийся при рыночной стоимости 5 миллиардов шекелей. Он владеет 58 объектами площадью 751 тысяча квадратных метров.
Второй фонд — «Sela Real Estate» под руководством Шмуэля Славина и управлением Эли Бен-Хамо (стоимость 2,6 миллиарда шекелей) владеет 45 объектами площадью 357 тысяч квадратных метров. Третий фонд — «Menivim» под руководством Шарон Шофи и управлением Офера Абрама (1,8 миллиарда шекелей) владеет 26 объектами площадью 320 тысяч квадратных метров.
Основатели фондов контролируют их деятельность через управляющие компании, взимающие значительные комиссии. В 2025 году «Reit 1» выплатил своей управляющей компании 37 миллионов шекелей, «Sela Capital» — 27 миллионов, а «Menivim» — 23 миллиона шекелей.
Акции трех фондов REIT выросли за последний год на 23%–31%, что ниже эталонного индекса «TA-Meniv Israel», выросшего на 42%. Одной из причин отставания является то, что индекс включает девелоперские компании, такие как «Azrieli», «Melisron» и «Gav-Yam», которые не ограничены в своей деятельности так, как фонды REIT, и не обязаны распределять всю прибыль в виде дивидендов.
