Где выгоднее покупать недвижимость рядом с будущими станциями метро

В самом оптимистичном сценарии проект метро в Гуш-Дане начнет функционировать в частичной конфигурации не ранее 2037 года. Это официальный прогноз, озвученный государственными органами. Возникает вопрос: стоит ли инвесторам в недвижимость учитывать эти объекты в своих планах, или дата запуска слишком отдалена?

По словам оценщика и специалиста по недвижимости Рои Фишмана, стоимость жилья в окрестностях будущих станций будет расти по мере приближения к дате запуска, а также на различных этапах реализации проекта. «Когда мы говорим об инвестициях, мы смотрим в будущее. Метро — это долгосрочное планирование, но рост стоимости происходит поэтапно: от утверждения планов до стадии реализации, на которую проект перешел сегодня», — отметил Фишман в подкасте «Кесеф ба-кир» («Деньги в стене») издания «Глобс».

«Утверждение плана — это уже капитализация! Стоит входить в такие инвестиции как можно раньше. После утверждения ТАМА 70 (план застройки вокруг станций метро — прим. ред.) был зафиксирован скачок цен, и по мере продвижения процедур рост продолжится», — подчеркивает оценщик Голан Шаби, автор «Книги метро», в которой проанализированы окрестности 109 запланированных станций. Шаби настроен менее оптимистично относительно сроков: «Если я назову 2040 год, я буду оптимистом. Я верю, что метро заработает в течение 14–15 лет. А что касается полной эксплуатации всех трех линий — я не берусь судить».

Масштабы проекта: 109 станций

Будущая сеть метро Гуш-Дана оценивается в 200 миллиардов шекелей. Она охватит территорию 24 местных властей, будет иметь протяженность 150 км и состоять из трех линий (M1, M2, M3).

Ключевой фактор для недвижимости — разница между станциями в существующих городских центрах и теми, что появятся в отдаленных районах, где ожидаются наиболее значительные транспортные изменения.

Оценщики рекомендуют обратить внимание на следующие локации:

• Станция Ха-Баним в Ход-ха-Шароне

• Станция на улице Герцль в Ришон-ле-Ционе

• Станция на улице Вайцман в Кфар-Сабе

• Конечные станции

• Станция Глилот

«Опыт создания метро в Хельсинки показал, что проект оказывает гораздо большее влияние на пригородные районы, чем на центр города», — напоминает Фишман. В Израиле, где вся деловая и академическая активность сосредоточена в Тель-Авиве, влияние метро на цены в центре будет ниже, чем в городах, которые получат принципиально новый уровень доступности.

«Геймчейнджер» для периферии

«Вокруг станции Ха-Баним в Ход-ха-Шароне произойдут значительные изменения. Там нет другого развитого общественного транспорта, поэтому метро станет настоящим геймчейнджером», — поясняет Фишман. Аналогичные перспективы он видит для центра Ришон-ле-Циона и улицы Вайцман в Кфар-Сабе.

Голан Шаби советует присмотреться к районам, которые сегодня являются сельскохозяйственными. «В центре Тель-Авива, например, в районе Габимы, запланирована станция, но там не будет значительного уплотнения застройки, поэтому влияние на цену не будет драматическим. Наиболее интересны конечные станции или территории с низкой плотностью застройки, где проще развивать инфраструктуру», — говорит он, упоминая Раанану, Кфар-Сабу, Беэр-Яаков и район Глилот.

Однако эксперты предостерегают: покупка рядом с метро не гарантирует прибыль. Необходимо учитывать планы объединения и разделения участков (ихуд ве-халука) и риски экспроприации (афкаот).

---

Комментарий: слишком далекий горизонт

Арик Мировски, обозреватель недвижимости, выражает скепсис: «Инвестировать в проект, который заработает через 11 лет, я не рекомендую. Мы инвестируем на срок пять-семь лет, а не на 15–17 лет, когда неизвестно, какая часть маршрутов будет реализована. В отношении трамвайных линий, которые будут завершены через два-три года, большая часть роста цен уже реализована. В первый период инвестирования в метро вы получите нулевой рост стоимости, в то время как альтернативные вложения могут принести прибыль уже сейчас».

«Правило 800 метров»

Для тех, кто все же решил инвестировать, существует «правило 800 метров». Влияние метро на жилой сектор распространяется на расстояние до 800–850 метров от станции. Все, что находится дальше, имеет минимальный потенциал роста за счет транспортной доступности.

Согласно проверке оценщика Охада Дануса для компании НТА, цены на объекты рядом со станциями Красной линии трамвая выросли на величину до 17% по сравнению с остальными районами. При этом эксперты отмечают: большинство покупателей предпочитают жить не в радиусе 50–100 метров от станции, где наблюдается шум и суета, а на расстоянии 200 метров и далее.