Гуш-Дан и квартиры со вторых рук возглавили снижение цен в 2025 году

Итоговый индекс за 2025 год зафиксировал минимальное снижение, которое было достигнуто после упорной борьбы между тремя крупнейшими округами страны, тянувшими показатели в резко противоположных направлениях: в то время как индекс цен на жилье в округе Тель-Авив завершил квартал резким ростом цен, индекс Центрального округа снизился после нескольких месяцев стагнации, а третий по величине округ, Иерусалим, зафиксировал значительное месячное снижение после нескольких месяцев роста. ● Индекс потребительских цен в феврале оказался выше прогнозов; цены на жилье снова начали снижаться. ● Сделка недели | Сделка с недвижимостью, подписанная в дорогом районе Тель-Авива после полутора лет переговоров. Каковы основные выводы? После двух месяцев резкого и неожиданного роста индекс цен на жилье снова начал снижаться, хотя и на минимальную величину — 0,1%. В годовом исчислении снижение достигает 0,9%. Арендаторы жилья продолжают расплачиваться за отсутствие государственной политики в этой области, что также способствует росту индекса потребительских цен. Арендаторам жилья предпочтительнее оставаться, насколько это возможно, в существующих квартирах, так как если они решат переехать, то столкнутся с более высоким ростом цен, чем при продлении договора. Где цены на жилье упали больше всего? Несмотря на впечатляющий рост за три месяца, в округе Тель-Авив зафиксировано годовое снижение индекса цен на жилье на 3%; второй по величине округ, Центральный, зафиксировал снижение примерно на 4%. Напротив, остальные четыре округа продолжали фиксировать рост цен, лидером среди которых является Иерусалимский округ, где в прошлом году был зафиксирован рост на 5,4%; за ним следует Северный округ с ростом около 3%, а Южный округ и Хайфа зафиксировали годовой рост примерно на полпроцента каждый. Почему существуют такие большие различия между округами? Для этого есть две основные причины. Первая связана с предложением квартир. В округах Тель-Авив и Центральном сосредоточена большая часть (55%) предложения новых квартир, что дает покупателям там гораздо большую силу, чем в других округах, и способствует снижению цен. В Иерусалиме другая история. Этот округ характеризуется крайне исключительными сделками в сторону повышения. В прошлом году там было совершено около 110 сделок по ценам 10 миллионов шекелей и выше; хотя это составляет треть от количества аналогичных сделок, совершенных в Тель-Авиве, учитывая большие социально-экономические различия между двумя городами, иерусалимский показатель считается крайне аномальным. Он возник в результате очень активного участия иностранных резидентов, которые с начала войны приобрели сотни элитных квартир в городе, что, по нашему мнению, подбросило иерусалимские индексы намного выше того уровня, на котором функционировал местный рынок. Какие типы квартир лидировали в снижении? Снижение возглавили квартиры со вторых рук. Не существует индекса квартир со вторых рук, который бы суммировал годовые изменения по этим объектам, а официальный индекс цен на новые квартиры от ЦСБ зафиксировал снижение на 2,7%. Однако этот индекс также включает субсидируемые квартиры, продаваемые в рамках таких программ, как «Цена для новосела» (Мехир ла-Миштакен) и «Квартира со скидкой», которые составляют около трети продаваемых новых квартир и, следовательно, «тянут» его вниз. На основании данных о колебаниях цен на новые квартиры за вычетом субсидируемого жилья можно заметить годовой рост рыночных цен на новые квартиры примерно на один процент. Как возможно, что застройщикам трудно продавать квартиры, а цены растут? Мы писали ранее об уникальном иерусалимском рынке. Помимо этого, существует вопрос финансовых акций застройщиков, по типу «20%-80%». Эти акции хотя и скрывают снижение цен, однако главный экономист Минфина обнаружил, что параллельно застройщики повышают цены для тех, кто выбирает покупку квартир с помощью этих акций, что в конечном итоге повышает их номинальную стоимость. Что касается арендаторов жилья? Нехорошо. Ни для них, ни для индекса потребительских цен, в котором статья аренды жилья составляет около четверти. Индекс жилищных услуг, основанный на новых договорах, вырос на 0,4%. Кроме того, новые арендаторы и те, кто сменил квартиру в прошлом месяце, будут вынуждены платить в среднем на 5,8% больше по сравнению с предыдущей арендной платой, принятой в этих квартирах. Напротив, те, кто решил продлить договор в своей текущей квартире, столкнутся с арендной платой, которая в среднем на 2,7% выше арендной платы, которую они платили по предыдущему договору. Имеет ли это значение для инфляции? Безусловно. С начала года индекс цен снизился на 0,1%, в то время как индекс потребительских цен без учета жилья снизился на 0,2%. То есть статьи расходов на жилье, большинство из которых связаны с арендной платой, подтолкнули индекс вверх.