В Хайфе продана двухкомнатная квартира с огромной террасой за 1,55 млн шекелей
В Хайфе продана двухкомнатная квартира за 1,55 млн шекелей, главная особенность которой — гигантская терраса площадью 63 кв. метра при жилой площади 40 кв. метров.
Небольшая двухкомнатная квартира площадью 40 кв. метров по данным налогового управления (43 кв. метра по данным риестара недвижимости «табу»), расположенная по адресу ул. Эльханан, 24 в Хайфе, была продана за 1,55 млн шекелей. Главной особенностью данного объекта является огромная терраса площадью 63 кв. метра. Кроме того, спальня в квартире одновременно выполняет функцию защищенного помещения (мамд).
Рынок двухкомнатных квартир в Хайфе
Двухкомнатные квартиры в городе представляют собой крайне разнообразный сегмент с очень широким диапазоном цен, что в целом характерно для всего рынка недвижимости Хайфы. С начала 2026 года в Налоговом управлении было зарегистрировано более 200 сделок с такими объектами, причем подавляющее большинство из них — это старый жилой фонд.
Самые дешевые квартиры подобного типа расположены преимущественно в районах Адар ха-Кармель и Нижний город (Эир ха-Тахтит). Большинство из них были построены в 1950-х годах, их техническое состояние оценивается как низкое, а цены начинаются от 350 тыс. шекелей. На Кармеле цены выше в три-четыре раза, особенно когда речь идет о жилье на центральных артериях и в ключевых локациях, таких как проспекты Хорев и Мория, а также вблизи Мерказ ха-Кармель и Мерказ Ахуза, где старые квартиры приобретались за 1,6–2 млн шекелей.
По нашей оценке, столь высокий уровень цен объясняется потенциалом таких объектов для переоборудования под клиники или магазины. Новые квартиры аналогичной площади продаются по цене от 1 млн до 1,7 млн шекелей в зависимости от конкретной локации.
Архитектурные особенности проекта
Все это ставит анализируемую квартиру в верхний ценовой диапазон для подобных объектов. Проект расположен в Мерказ ха-Кармель, в непосредственной близости от перекрестка с улицей Веджвуд — центральной транспортной артерией, связывающей Мерказ ха-Кармель с Адаром.
Строительство было инициировано компанией «Пайбиш Биньян ве-Питуах» в конце 1990-х годов. В рамках проекта старый дом был ссен, а на его месте возведено шестиэтажное здание на 11 жилых единиц. Из строительного дела следует, что разрешение на строительство было выдано в 1998 году, а в 2002-м был получен сертификат о завершении строительства (формуляр 4). На определенном этапе проект перешел к компании «Би.на. Биньян ве-Ишкаот».
Судя по всему, крутая топография участка и узкий фасад со стороны улицы заставили девелопера возвести террасное здание с весьма нестандартным для тех лет составом квартир и необычной планировкой. Это проявилось в двух ключевых аспектах. Первый — это площадь жилья. Большинство квартир в проекте представляют собой компактные объекты зарегистрированной площадью 43–50 кв. метров, и лишь на верхних этажах спроектированы дуплексы площадью 78 кв. метров.
Второй аспект — отсутствие пентхаусов. Если в стандартных условиях дуплексы должны были получить большие террасы и тем самым играть роль пентхаусов, то на практике самые просторные террасы достались двум квартирам, расположенным на третьем этаже. К слову, квартира с придомовым участком (дират-ган) находится на втором этаже и располагает двором площадью четверть дунама.
Анализ последних сделок
В последнее время в этом здании было заключено три сделки, последняя из которых — рассматриваемая нами. В ходе двух других сделок, прошедших во второй половине прошлого года, один из дуплексов был продан за 1,65 млн шекелей, а квартира площадью 57 кв. метров — за 1,56 млн шекелей.
Базовый вопрос, который возникает в данном случае: кому нужна столь маленькая квартира со столь огромной террасе? По нашей оценке, таких покупателей немного. Большинство людей, заинтересованных в подобном жилье, удовлетворились бы террасой, составляющей треть от этой площади, и были бы готовы заплатить лишь минимальную сумму за излишки.
Согласно проведенным нами расчетам, эквивалентная стоимость одного квадратного метра (то есть с учетом площади террасы) в данной квартире достигает примерно 25 тыс. шекелей. Сравнение со сделкой годичной давности на этаже выше, где продавалась трехкомнатная квартира на 17 кв. метров больше, показала, что стоимость большой террасы в анализируемой квартире практически сравнялась со стоимостью дополнительной комнаты этажом выше, поскольку в той сделке показатель составил около 26 тыс. шекелей за кв. метр.
С другой стороны, цена дуплекса хоть и оказалась самой высокой среди трех сделок, в пересчете на квадратный метр вышла дешевле — около 21 тыс. шекелей за кв. метр. Это служит очередным подтверждением того, что дуплексы не пользуются высокой популярностью в стране. Является ли цена рассматриваемой квартиры разумной? По нашему мнению, безусловно, да. Это справедливо как в отношении местоположения здания, так и в сравнении с предыдущими сделками в нем, с общим уровнем цен в городе, а также с учетом того факта, что терраса формирует около 30% стоимости.
Мнение оценщика
«Речь идет об интересном прецеденте, поскольку на рынке наблюдается относительно ограниченное предложение компактных квартир, предлагающих небольшое жилое пространство в сочетании с просторной террасой. Это придает объекту дополнительную ценность и фактически расширяет возможности его использования и приема гостей», — отмечает оценщик Аси Авни.
«Подобные квартиры могут идеально подойти одиночкам и парам, которые ищут жилье в востребованном районе и не нуждаются в огромной жилой площади, но придают большое значение просторной открытой зоне. Кроме того, они могут заинтересовать инвесторов, подбирающих небольшой актив в престижной локации, а также пожилых людей, желающих приобрести компактную и простую в обслуживании квартиру без отказа от открытого пространства.
Анализ сделки показывает эквивалентную стоимость на уровне около 25 тыс. шекелей за квадратный метр, что, по моей оценке, отражает вполне разумную цену с учетом локации объекта, типа квартиры и ее уникальных характеристик», — резюмирует он.
