Цены на жилье в центре: анализ разрыва между городами у Бен-Гуриона
Анализ цен на недвижимость вокруг аэропорта Бен-Гурион показывает разрыв в 60% между Модиином и Лодом. Эксперты оценивают потенциал выравнивания цен.
Цены на жилье в центральном регионе Израиля остаются высокими, хотя замедление на рынке — в частности, снижение числа сделок, главным образом в районе Тель-Авива — привело к небольшому снижению цен. Анализ рыночных цен и недавних сделок указывает на значительный разрыв между городами, расположенными вокруг аэропорта имени Бен-Гуриона.
В настоящее время новые 4-комнатные квартиры в Модиине продаются за 3,65–3,75 миллиона шекелей, а в Йехуде — примерно за 3,5 миллиона шекелей. В Шохаме цена составляет 4 миллиона шекелей. В Лоде и Рамле цены колеблются в пределах 2,25–2,35 миллиона шекелей. Главный вопрос заключается в том, является ли этот разрыв постоянным или он изменится по мере дальнейшего развития городов.
Разрыв в ценах вокруг аэропорта
Несмотря на географическую близость, анализ маркетинговых цен и недавних сделок, наряду с оценками профессионалов отрасли, указывает на большие различия в стоимости. Разрыв составляет около 1,4 миллиона шекелей, или примерно 60%, если сравнивать Модиин и Лод. Стоит отметить, что предложение квартир в Лоде велико из-за массивного строительства в новых кварталах — Международном квартале и Нофеи Бен-Шемен. Большое предложение привело к замедлению рынка и уступкам со стороны подрядчиков.
Естественно, ценовые различия зависят от социально-экономического уровня жителей и степени развития населенного пункта. Лод и Рамла в значительной степени страдают от запущенности в большинстве своих районов, что отражается на ценах. Хотя в последние годы они переживают масштабные процессы развития, включающие строительство новых кварталов, городское обновление и инвестиции в инфраструктуру и транспорт, сравнивать уровень развития Лода и Рамлы с Модиином пока сложно.
Перспективы городского обновления
«По моей оценке, ценовые разрывы, которые мы наблюдаем сегодня между Рамлой и окружающими ее городами, будут сокращаться в ближайшие годы. Когда на Рамлю смотрят исключительно через призму текущих цен на жилье, упускают из виду масштабы изменений, запланированных в городе и его окрестностях», — говорит Алекс Мариаш, генеральный директор компании «Ахшарат ха-Ишув Атмаут».
Мариаш поясняет, что речь идет не просто об отдельных проектах городского обновления, а о синергии нескольких мощных факторов развития. Наряду с тысячами единиц жилья на этапе планирования, региональное развитие включает в себя такие проекты, как технологический парк «Терминал 6» и перевод базы призыва ЦАХАЛ в Рамлу, что привлечет в город десятки тысяч людей ежедневно.
Шохаме как уникальный рынок
Ценовые различия между городами отражают не только стоимость самой квартиры, но и степень зрелости городской среды. По словам Реувена Бускилы, франчайзи агентства недвижимости в Шохаме, этот населенный пункт является островом высоких цен вокруг аэропорта.
«Шохаме ведет себя как уникальный рынок с точки зрения цен на жилье. 4-5-комнатная квартира здесь продается за 3,5–4 миллиона шекелей, в то время как частный дом на участке площадью около 400 кв. м может достигать 7 миллионов шекелей», — отмечает он.
Основной причиной является сочетание высокого спроса и крайне жесткого предложения: Шохаме окружен мошавами, практически не имеет земельных резервов для дальнейшего расширения, а спрос подогревается близостью к крупным центрам занятости, включая территории вокруг аэропорта, Airport City и зоны промышленных предприятий.
