Иерусалимский ход: как город готовится к масштабному обновлению

Нельзя подходить к городскому обновлению в Иерусалиме так же, как к любому другому городу Израиля. Это мегаполис, несущий на своих плечах многотысячелетнюю историю, традиции, святость и глубокую национальную идентичность. По этой причине любые изменения здесь рассматриваются не только через призму планов и разрешений, но и сквозь призму памяти, чувств и политики. Этот груз, делающий Иерусалим столь уникальным, долгое время сдерживал темпы обновления, делая их осторожными и умеренными. Однако в последние годы ситуация начала меняться.

Актуальные данные, проанализированные муниципалитетом Иерусалима и сайтом «Мадлан», указывают на то, что городское обновление стало главным драйвером развития столицы. Тысячи новых единиц жилья находятся на различных стадиях планирования и реализации, причем многие из них сосредоточены в старых кварталах, где происходит переход от малоэтажной застройки к современным жилым башням. Эта трансформация — результат целенаправленной политики, инвестиций в транспортную инфраструктуру (прежде всего в трамвай) и демографического давления. Ронит Эшед Леви, генеральный директор «Африка Исраэль Магурим», отмечает: «Мы работаем в Иерусалиме еще с тех времен, когда предпринимателей здесь не приветствовали. Мы воочию наблюдали транспортную революцию, которая 30 лет назад была лишь мечтой, а сегодня стала основой для продвижения проектов вдоль линии трамвая».

Рост спроса и иностранные инвестиции

Иерусалим демонстрирует уникальный рыночный феномен: если по всей стране за последние 12 месяцев цены на жилье снижались, то в столице они выросли примерно на 9%. Согласно обзорам департамента главного экономиста Министерства финансов, около половины всех покупок недвижимости иностранными резидентами в Израиле приходится именно на Иерусалим и его окрестности. Высокие темпы продаж в проектах, таких как «Карассо Ния», подтверждают этот тренд: треть квартир была реализована менее чем за год, преимущественно покупателями из Северной Америки. Городское обновление перестало быть лишь вспомогательным инструментом и превратилось в центральную стратегию уплотнения и модернизации города.

Йона Грин, генеральный директор «Терра Надлан», подчеркивает: «Иерусалим переживает беспрецедентный импульс развития. Создание комплексов занятости на въезде в город, расширение сети трамвая и обновление старых кварталов формируют новую, передовую городскую реальность».

---

Рекордные показатели 2025 года

Если искать число, подтверждающее масштаб перемен, то это количество разрешений на строительство. По данным оценщика недвижимости Исраэля Яакова, 2025 год завершился историческим рекордом: 8 445 новых единиц жилья получили разрешения на строительство — значительный скачок по сравнению с 7 701 единицей в 2024 году и темпами в 2 500 единиц, характерными для периода до 2019 года. Примечательно, что около 48% всех разрешений (4 092 единицы) выданы в рамках проектов городского обновления.

«Когда почти половина разрешений приходится на городское обновление, это означает, что игра перешла на поле старых кварталов», — поясняет Яаков. «Для владельцев квартир это уже не вопрос того, придет ли обновление, а вопрос темпов и определенности. Тот, кто понимает это рано, умеет распознать создание стоимости еще до того, как здание поднимается над землей».

Карта изменений: кварталы в движении

Городское обновление в Иерусалиме развивается неравномерно, «волнами» по районам:

• Юго-запад: Старые кварталы 50-х и 60-х годов превратились в экспериментальную лабораторию. Здесь фиксируется наибольшее количество проектов и самый высокий уровень зрелости планирования.

• Юг: Акцент делается на смешанном использовании пространств — жилье, торговля, занятость и культура объединяются для создания новых городских центров.

• Центр и исторические кварталы: Здесь обновление идет осторожно, с высокой чувствительностью к сохранению исторической ткани и культурных ценностей.

• Гиват-Шауль: Возводится новый квартал смешанного использования «Ир Олам» на месте исторической мукомольни, включающий 300 элитных квартир и 33 000 кв. м офисных площадей.

Транспорт как планировочный скелет

Почти везде, где наблюдается скачок в объемах строительства, ключевым фактором является трамвай. Красная, Зеленая, Синяя и Фиолетовая линии диктуют, где допустимо уплотнение и высотное строительство. Кирьят-Йовель стал крупнейшей лабораторией обновления: здесь продвигается 29 проектов с ожидаемым добавлением 4 094 единиц жилья. Аналогичные процессы идут в Катамон Хет-Тет, Тальпиоте и Кирьят-Менахем, где планируется строительство около 4 700 новых квартир взамен 980 старых.

Напряжение между историей и башнями

В Иерусалиме каждый дополнительный этаж — это заявление. В то время как в районах вдоль транспортных осей высотное строительство воспринимается как необходимость, в историческом центре жители и планировщики настаивают на сохранении человеческого масштаба. Тем не менее, такие проекты, как VISION на Дерех Хеврон (три 30-этажные башни) или комплексы в районе Холиленд, доказывают, что город готов менять линию горизонта ради сохранения открытых пространств и предотвращения расползания застройки.

Финансовая устойчивость

Яаков Сиссо, основатель «Керен Йесодот», отмечает: «В отличие от других городов, где наблюдается остановка проектов из-за нежелания предпринимателей их реализовывать, в Иерусалиме мы не видим проблем с продажами. Есть устойчивый спрос со стороны евреев со всего мира». Рут Леви из «Эдит Финанс» добавляет, что в период экономической неопределенности Иерусалим выделяется сочетанием сильного местного спроса и инфраструктурного импульса, что делает его рынком с высоким уровнем зрелости.