Налог на аренду: дешевый вариант сегодня может стать дорогим в будущем

Арендодатель получает арендную плату ежемесячно, но итоговая сумма налога зависит от выбранного налогового режима и личных обстоятельств. Решение о выборе режима является критически важным: необходимо понимать, когда тот или иной вариант выгоден и как он повлияет на налог в день продажи квартиры. На выбор предлагаются три основных режима.

Три налоговых пути

1. Режим освобождения от налога: предоставляет полное освобождение, если ежемесячный доход от всех жилых квартир ниже порога в 5 654 шекеля (сумма актуальна и в 2026 году), при условии, что квартира используется для проживания, а арендатор — частное лицо.

2. Режим 10%: взимает фиксированный налог со всего дохода с первого шекеля без вычета расходов. Оплата производится раз в год, до 30 января следующего года.

3. Прогрессивный режим: суммирует доход от аренды с остальными доходами и облагает налогом по стандартным ступеням, взамен позволяя вычитать текущие расходы и амортизацию.

Возьмем для примера арендодателя, получающего 5 500 шекелей в месяц. При соблюдении критериев доход находится ниже порога освобождения. Расчет прост: налог равен нулю, и, как правило, отсутствует обязанность подачи отчетности. Однако для квартиры с доходом 7 000 шекелей превышение порога составляет 1 346 шекелей. Механизм частичного освобождения снижает льготу на эту же сумму, поэтому освобождение сокращается до 4 308 шекелей, а облагаемая часть достигает 2 692 шекелей в месяц. При ставке 31% налог составит около 830 шекелей в месяц. Частичное освобождение исчезает полностью, когда доход достигает двойного порога — 11 308 шекелей.

---

Ловушка амортизации

Режимы освобождения и 10% кажутся выгодными каждый год, но оба они исключают возможность вычета амортизации. Позиция Налогового управления заключается в том, что этот отказ имеет свою цену при продаже: при расчете налога на прирост капитала учитывается амортизация, которую можно было потребовать в годы аренды, как если бы она была вычтена фактически. Таким образом, прирост капитала увеличивается, а вместе с ним и налог.

Например, квартира, купленная за 2 миллиона шекелей и сдаваемая 15 лет в режиме 10%, при оценке строительного компонента в 1 миллион шекелей, накапливает амортизацию 2% в год (всего 300 тысяч шекелей). При продаже, облагаемой налогом на прирост капитала, эта сумма увеличивает налогооблагаемую базу, и при ставке 25% речь идет о доплате в 75 тысяч шекелей.

Поэтому арендодатель, планирующий продажу через два года, должен мыслить иначе, чем тот, кто планирует держать инвестиционную квартиру 20 лет. Чем дольше срок аренды, тем больше накопленная амортизация, и выгода простых режимов сокращается. Выбор можно пересматривать каждый налоговый год, и он осуществляется для каждой квартиры отдельно.