Налог на прирост капитала: 25% от реальной прибыли и льготы на сотни тысяч шекелей

Цена продажи, указанная в договоре, — это лишь начало расчета, а разница между ней и суммой, с которой уплачивается налог, может достигать сотен тысяч шекелей. Налог на прирост капитала (мас шевах) взимается с разницы между ценой продажи и ценой покупки за вычетом расходов, признанных законом, по ставке 25% от реальной прибыли физического лица. Компонент роста индекса потребительских цен исключается из расчета, поэтому налог касается прибыли, полученной сверх обесценивания денег. Этот механизм относится к капитальной стороне налоговой системы, в отличие от текущего дохода от аренды, который регулируется тремя отдельными путями.

Что вычитается из расчета?

Расходы на покупку включаются в цену приобретения и уменьшают прирост капитала: налог на покупку, уплаченный в свое время, гонорар адвоката при покупке и продаже, комиссионные брокера по обеим сделкам, пошлины и платежи государственным органам. Наряду с ними учитываются расходы на улучшение недвижимости (ремонт, расширение, пристройка) при условии наличия сохраненных квитанций. Реальные проценты, уплаченные по ипотеке, также признаются при определенных условиях.

Документация — это место, где теряются десятки тысяч шекелей. Ремонт кухни, выполненный за наличные без счета-фактуры, остается вне расчета, а документы по квартире, которой владели двадцать лет, часто оказываются разбросаны по архивам адвоката, отчетам домового комитета и банка. Стоит завести отдельную папку в день покупки и хранить в ней каждую квитанцию.

Амортизация тянет расчет в противоположную сторону: квартира, которая долгое время сдавалась в аренду по пути, признающему расходы, уменьшает цену покупки на сумму использованной амортизации, поэтому налогооблагаемый прирост капитала увеличивается.

Льгота на единственную квартиру

5 008 000 шекелей — это потолок льготы при продаже единственной жилой квартиры; любая часть цены продажи сверх этой суммы облагается налогом по обычным правилам. Условия льготы:

1. Продавец владеет квартирой как жилой не менее 18 месяцев до продажи.

2. Это единственная квартира, зарегистрированная на его имя на момент продажи.

Доля до одной трети в дополнительной квартире игнорируется для целей льготы, а в квартире, полученной по наследству, порог повышается до половины. Квартира супруга или несовершеннолетнего ребенка учитывается вместе с квартирой продавца, поэтому парам требуется предварительное планирование.

Наследство получает отдельный путь льготы с тремя условиями: родственная связь, владение наследодателем только одной квартирой на день смерти и проверка права на льготу самого наследодателя. Квартира, полученная в подарок, несет установленный законом период ожидания, и продажа до его истечения выводит сделку из-под действия льготы.

Линейный расчет и дополнительные ловушки

Квартиры, приобретенные до 2014 года, пользуются промежуточным механизмом: прирост капитала распределяется пропорционально дням владения. Часть, накопленная до начала 2014 года, освобождена от налога, а часть с начала 2014 года облагается налогом в 25%.

Пример: квартира куплена в 2010 году за 1 200 000 шекелей и продана 16 лет спустя за 2 600 000 шекелей (при 120 000 шекелей признанных расходов). Прирост капитала составляет 1 280 000 шекелей. Поскольку 4 года владения предшествовали 2014 году, а 12 последовали за ним, 75% прироста капитала облагаются налогом (960 000 шекелей), что дает налог 240 000 шекелей вместо 320 000 шекелей при полном расчете.

На оставшуюся сумму можно применить распределение реального прироста капитала на срок до четырех налоговых лет назад, что особенно выгодно пенсионерам с низким доходом. Прирост капитала также включается в базу налога на высокий доход (мас ясеф), если цена продажи превышает около 5,4 млн шекелей. Отчет о сделке подается управляющему налогом на недвижимость в течение 30 дней с момента подписания вместе с самооценкой.