Инвесторы в недвижимость не верят в снижение налога на покупку
Срок действия повышенного налога на покупку второй квартиры истекает в конце года, что может вернуть ставку к прежним 5%. Однако эксперты и участники рынка сомневаются, что правительство пойдет на этот шаг, рассматривая налог как важный источник пополнения бюджета в условиях войны.
Вернутся ли ступени налога на покупку недвижимости для инвесторов к уровню, существовавшему до 2015 года? Такая возможность обсуждалась на конференции Центра недвижимости в Эйлате около двух недель назад, и поднял её директор Налогового управления Шай Ааронович. Однако инвесторы, которые и так находятся в ожидании лучших времен, не спешат верить этим заявлениям.
Налог на покупку для покупателей квартир для инвестиций (именуемых в законе «дополнительными квартирами») составляет сегодня 8% на основании временных постановлений, которые продлевались каждые два года. В последний раз это произошло в декабре 2024 года, и действие постановления должно истечь в конце текущего года, если только Кнессет не утвердит новое. Если оно истечет и не будет продлено, налог вернется к своему прежнему уровню — 5%.
Экономические потребности, связанные с расходами на войну
Ааронович заявил на конференции: «1 января 2027 года налог на покупку дополнительной квартиры должен вернуться к 5%–6%. Мы тогда, по всей видимости, будем находиться в условиях своего рода переходного правительства. В конечном итоге следующее правительство должно будет принять решение, продлевать ли временное постановление или нет. Налог на покупку квартир для инвестиций — это вопрос жилищной политики, а не фискальный вопрос. В целом, если вы снизите его, сделок станет больше, и тогда мы увидим больше налогов. Я не знаю, каким будет решение. Я считаю, что нынешнему правительству следовало бы четко заявить, продлевать ли указ или нет».
Ааронович также подверг критике то, что законодатели до сих пор блокировали инициативы последних директоров Налогового управления по отмене освобождения от декларирования доходов от аренды ниже налогового порога (в настоящее время около 5 600 шекелей в месяц) и даже инициативу по полной отмене порога освобождения от налога на доходы от аренды квартир. По его словам, текущая ситуация наносит ущерб как доходам государства, так и налогоплательщикам, которые вынуждены платить более высокий налог на покупку.
Однако, похоже, и политики полагают, что налог на покупку для инвесторов должен быть частью жилищной политики. Они утверждают, что им не представляют никакой стратегии, и что было доказано: налог не выполняет своего первоначального предназначения от 2015 года и не способствует снижению цен на квартиры. Поэтому, в отличие от Аароновича, они утверждают, что налог превратился из элемента политики в «просто» еще один фискальный инструмент.
Налог, который превратился из элемента жилищной политики в просто еще один налог
Решение повысить налог на покупку для инвесторов было принято 11 лет назад, в июне 2015 года, когда правительство и Кнессет утвердили повышение, и нижняя ступень налога подскочила до 8%.
В это трудно поверить, но обоснованием было снижение цен на квартиры. Базовый аргумент заключался в том, что инвесторы оказывают давление на рынок жилья путем притока спроса и, следовательно, способствуют росту цен. В те дни велась агрессивная разъяснительная кампания под руководством тогдашнего министра финансов Моше Кахлона против инвесторов в недвижимость. Кахлон даже пытался продвинуть налогообложение третьей квартиры, но потерпел неудачу в Верховном суде.
Сегодня, спустя 11 лет после утверждения повышения налога, в течение которых цены на квартиры выросли почти на 70%, этот аргумент трудно принять. Реальность показала, что даже после того, как инвесторы были вытеснены с рынка, рост цен продолжился.
В 2020 году тогдашний министр финансов Исраэль Кац вернул налог на покупку к его прежним ставкам, но это было на короткое время. В 2021 году налог для инвесторов был повышен снова, и с тех пор он утверждается в рамках временных правительственных постановлений, одобряемых Кнессетом.
«Я не соглашался на постоянное постановление»
Повышение налога не проходило автоматически в Финансовой комиссии. Члены комиссии никогда не соглашались превратить временное постановление в постоянный закон.
При последнем продлении временного постановления в декабре 2024 года тогдашний председатель комиссии Моше Гафни заявил: «Я не соглашался на то, чтобы это было постоянным постановлением. Я сказал, что у министра финансов есть полномочия продлить срок действия указом на два года, и что мы не будем принимать постоянное законодательство, пока картина не станет ясной».
Представители оппозиции также возмутились тем, что налогообложение инвесторов преподносится как шаг к снижению цен на квартиры. Владимир Беляк («Есть будущее») заявил представителям Минфина, что это «шаг, который себя не оправдал, вы не доказали нам, что это приводит к снижению цен на жилье».
Наур Шири, также из партии «Есть будущее», сказал: «Нам представляют это как шаг к снижению цен на жилье, но это не так. Государство хочет получить еще полмиллиарда шекелей от налогов. Если бы это было частью борьбы с дороговизной жилья, я бы понял, но никакого такого плана нет. Вы снова лезете в карман общественности, на этот раз инвесторов, не представляя никакого плана повышения эффективности».
Депутат Кнессета Орит Фаркаш-Хакоэн напомнила, что налог должен был быть частью жилищной политики, которая за эти годы сошла на нет: «Я бы ожидала, что вы придете с дополняющим шагом в отношении рынка аренды. Покажите нам, как обстоят дела на рынке аренды? Покажите, как вы пытаетесь создать более стабильный рынок аренды в Израиле».
Поэтому, если налог будет утвержден следующим правительством, это, по всей видимости, произойдет на фоне экономических потребностей в связи с войной, без связи с жилищным вопросом.
Один из самых слабых кварталов с 2015 года
Как рынок реагирует на возможное изменение? Пока что равнодушно. Первый квартал года завершился очень малым объемом покупок со стороны инвесторов — около 3 600 квартир. Речь идет об одном из самых слабых кварталов с 2015 года (третье место с конца).
Для сравнения: в первом квартале 2015 года, когда налог на покупку составлял 5%, было приобретено 9 117 квартир для инвестиций; в первом квартале 2026 года — всего 3 568. Только первые кварталы 2020 года (начало пандемии коронавируса) и 2023 года были еще слабее.
Существуют две основные причины того, почему 2026 год является слабым годом для инвесторов. Первая: при высоком налогообложении и низкой доходности в большинстве случаев нет смысла входить в сферу инвестиций в Израиле. Вторая: весь рынок находится в кризисе из-за высоких процентных ставок и высоких цен.
«Думали, что если произойдет снижение процентной ставки, инвесторы вернутся на рынок, но несмотря на то, что уже произошло несколько снижений и ожидаются новые, инвесторы не вернулись, потому что цены остались высокими, и это главный фактор, который направляет их сегодня», — говорит Нахи Финкельштейн, консультант инвесторов.
По его словам, «что касается возможности снижения налога, на рынке есть ощущение, что этого не произойдет, и ставка останется на уровне 8%, потому что правительство не хочет его снижать. У нас есть расходы из-за войны, и правительство ищет дополнительные источники дохода. Недвижимость всегда представляет собой очень существенный источник. Поэтому рынок вообще не закладывает в цену такой сценарий. Мне жаль, что ни у кого — ни у коалиции, ни у оппозиции — нет жилищной политики».
«Большинство инвесторов покинули рынок и перешли к инвестированию на других площадках, например, на рынке капитала», — говорит Шахар Ларом, консультант инвесторов. «Сегодня я работаю в основном с молодыми парами, которые хотят приобрести свою первую квартиру, но для инвестиций. Поэтому ступени налога для инвесторов для них не актуальны».
Ларом рассказывает, что многие молодые люди не могут купить квартиры, в которых они хотят жить, поэтому он сопровождает их при покупке объектов в зонах с потенциалом городского обновления по ценам в миллион шекелей и менее. Прибыль они получат, когда им предоставят новые и большие квартиры в проектах, которые будут построены на месте старых.
Оба эксперта согласны с тем, что если налогообложение квартир для инвестиций действительно снизится, это подстегнет рынок гораздо сильнее, чем снижение процентных ставок, поскольку это означает снижение затрат на покупку как минимум на десятки тысяч шекелей и рост доходности.
Однако пока в это не верят. «Директор Налогового управления предупреждает о возможности истечения срока действия временных постановлений, потому что это его работа. Насколько он сам верит в то, что налог снизится? — Я не знаю», — резюмирует Финкельштейн.
