Отклонен иск арендатора «Амидар» о покупке дома в рамках сделки по комбинации

Арендатор, проживающий в социальном жилье компании «Амидар», подал иск против Министерства строительства и «Амидар» с требованием разрешить ему приобрести квартиру в рамках сделки по комбинации с девелопером, однако его иск был недавно отклонен Окружным судом Иерусалима. Суд в своем решении поддержал позицию ответчиков.

Арендатор — инвалид, живущий на пособие от Института национального страхования («Битуах леуми») и проживающий в частном доме в Мевасерет-Ционе, который признан социальным жильем уже более 50 лет. В этом доме проживали его родители как арендаторы социального жилья, он вырос там вместе с братьями и остался жить после смерти родителей. В 2014 году арендатор подал заявку на покупку объекта, и после судебных разбирательств, длившихся годами и дошедших до Верховного суда, в марте 2022 года было постановлено, что «Амидар» разрешит продажу дома за 3,35 миллиона шекелей.

По словам арендатора, у него не было возможности собрать эту сумму, так как он живет на пособие, не может получить ипотеку такого размера, а его семья также не в состоянии помочь ему такими средствами. Арендатор обратился к знакомому семьи, занимающемуся девелопментом недвижимости, и тот согласился профинансировать полную стоимость покупки, но не в качестве кредита, а по схеме сделки по комбинации. Объект в Мевасерет-Ционе построен на участке, где есть права на строительство 6 квартир. Схема, предложенная арендатором, заключалась в покупке дома у «Амидар» и немедленном заключении сделки по комбинации с девелопером с передачей ему 80% прав на объект. 20% должны были остаться у арендатора, и в рамках проекта он должен был получить новую квартиру.

Чтобы осуществить сделку, он просил, чтобы «Амидар» позволил девелоперу получить обеспечение на объект, и одновременно предотвратить или сократить объем обеспечений, которые государство требовало зарегистрировать в свою пользу в рамках продажи квартиры социального жилья. В течение длительного времени запрос обсуждался между «Амидар», Министерством строительства и жилищного хозяйства и комиссией по исключительным случаям, и в этот период ему было предоставлено несколько отсрочек для завершения покупки, включая разрешение профинансировать покупку за счет кредита от внешнего регулируемого органа.

В июле 2025 года «Амидар» сообщил, что предложенная им схема отклонена. Позиция государства заключалась в том, что финансирование покупки квартиры социального жилья может осуществляться через банк или признанный и регулируемый финансовый орган, но не через частного девелопера, который не является регулируемым финансовым органом и требует взамен обеспечения и права на объект. Арендатор обжаловал это решение в Окружном суде Иерусалима.

Суд отклонил иск арендатора и встал на сторону «Амидар» и Министерства строительства. В своем решении судья Арнон Дарель написал, что отступление от административных инструкций допустимо только в уникальных и крайне исключительных случаях, однако в данном деле комиссия по исключительным случаям пришла к выводу, что обстоятельства дела, несмотря на его уникальность из-за характера объекта, не оправдывают отступление от положений процедуры и закона.

«Несмотря на понимание трудностей и желание позволить истцу приобрести квартиру, я не увидел оснований для вмешательства в усмотрение комиссии по исключительным случаям в этом вопросе», — написал судья Дарель. «Ответчики разъяснили на заседании, что опасение по поводу предоставления возможности внешнего финансирования при отказе государства от обеспечений может в будущем привести к коммерческой деятельности с правами на социальное жилье, получению кредитов от неавторизованных для этого лиц и использованию нужд и бедственного положения арендатора социального жилья для того, чтобы другие могли извлечь для себя прибыль», — говорится в решении суда.

По словам судьи, «расширение возможности внешнего финансирования позволит привлекать средства от частных девелоперов без возможности контроля за этим и расширит круг случаев, в которых будут совершаться сделки с правами арендаторов социального жилья, не предназначенные для продвижения цели, лежащей в основе возможности, предоставленной для покупки квартир». Судья также написал, что покупка по запрашиваемой схеме напоминает сделку «пинуй-бинуй» (расселение и застройка), в которой девелопер встает на место арендатора, предоставляет ему финансирование и договаривается с ним о строительстве нескольких единиц жилья, так что арендатор получает одну квартиру, а девелопер получает выгоду от остальных.

«Позиция комиссии не отступать от правил и не отказываться от права на получение ипотеки или предупредительной записи соответствует цели положений процедуры и закона. Эта цель обязывает убедиться, что данная льгота будет предоставлена только тем, кто в ней нуждается, и не станет предметом, которым можно торговать», — написано в решении.