У подрядчика есть адвокат. А кто представляет вас?
Если покупатель квартиры оплачивает гонорар адвокату подрядчика, означает ли это, что он представляет и его интересы? Вот что необходимо знать перед покупкой новой квартиры.
После выбора квартиры, этажа и стороны света покупатели получают толстую папку документов: договор купли-продажи, технические спецификации, планы, приложения и документы банковского сопровождения. В отделе продаж объясняют, что проект ведет юридическая фирма, и в договоре также указана оплата юридических расходов. Отсюда недалеко до вывода, что юридическая сторона уже урегулирована. Однако юридическая фирма, сопровождающая проект, действует от имени подрядчика и не представляет покупателей в сделке купли-продажи, за исключением оформления их прав. В договоре купли-продажи даже требуется указать это явным образом, и иногда покупатели подписывают отдельную декларацию, подтверждающую, что им об этом известно. Даже если от них требуют оплатить юридические расходы, этот платеж не дает им права на независимую консультацию относительно договора и связанных с ним рисков.
Это различие особенно важно при покупке квартиры «на бумаге», когда покупатели обязуются совершить значительную сделку еще до завершения строительства объекта. Адвокат подрядчика не ведет переговоры от имени покупателей, не проверяет, подходит ли им график платежей, и не обязан сокращать положения, дающие подрядчику возможность отложить передачу объекта, изменить планировку или обязать их к дополнительным платежам. Это вопросы, которые должен проверить адвокат со стороны покупателей.
Проверка начинается еще до внесения замечаний к договору. Необходимо выяснить, какие права есть у подрядчика на землю, зарегистрированы ли на ней обременения, каково состояние разрешения на строительство, кто является органом, сопровождающим проект, и как планируется регистрация квартиры. Когда речь идет о земле Управления земельных ресурсов Израиля, о сделке комбинации или о проекте, на который еще не получено разрешение, могут потребоваться дополнительные проверки и договорные положения.
После этого необходимо привести договор купли-продажи в соответствие с планами и спецификациями. Эти документы определяют площадь квартиры, какое парковочное место и какая кладовая будут к ней прикреплены, что будет включено в общее имущество, какие изменения вправе вносить подрядчик и что будет считаться дополнением, требующим оплаты. Обещание, данное в ходе беседы о продаже, не имеет силы, если оно не фигурирует в обязательных документах.
Дело «Хефцибы» изменило правила. Необходимость независимой проверки особенно заметна в том, что касается денежных средств. Крах группы «Хефциба» в 2007 году выявил ситуацию, при которой покупатели переводили крупные суммы, не получая надлежащих гарантий. Вслед за этим делом был изменен Закон о продаже и добавлены механизмы, призванные усилить защиту покупателей квартир. Закон не позволяет продавцу получать более 7% от цены квартиры без предоставления покупателю гарантии, установленной в законе. В проекте, который ведется при финансовом сопровождении, платежи обычно осуществляются через ваучеры на счет сопровождения, и в обмен на них выдается банковская гарантия или предоставляется иное обеспечение в соответствии с законом.
Покупатель, напротив, не всегда имеет возможность узнать, верны ли данные ваучера, переводится ли платеж на соответствующий счет и соответствует ли полученная гарантия уплаченной сумме и приобретенной квартире. Адвокат со стороны покупателя проверяет документы сопровождения, условия гарантии и связь между графиком платежей и обеспечениями. Если проект не имеет финансового сопровождения, адвокат должен изучить, какая альтернативная защита предоставляется и как платежи адаптированы к этапам строительства.
Даже надлежащая гарантия не покрывает всех рисков сделки. Она призвана защитить средства покупателя в ситуациях, определенных законом, но не предназначена для обеспечения соблюдения даты передачи объекта или разрешения споров, касающихся спецификаций, прикреплений, строительных дефектов и дополнительных расходов. Поэтому проверка адвокатом со стороны покупателей включает также механизм привязки, сроки оплаты и передачи, основания для отсрочки передачи, компенсацию в случае задержки, процедуру заказа изменений, устранение дефектов и дату регистрации прав. Необходимо также изучить сопутствующие сделке расходы и возможные обязательства по налогу на покупку. Независимое юридическое представительство не гарантирует, что строительство будет завершено без задержек или споров, но оно повышает уверенность и защиту покупателей в таких случаях. Оно позволяет им заранее знать, на что они подписываются, как защищены их средства и какие пункты требуют изменения или разъяснения до подписания. Закон обеспечивает важную основу защиты, но именно адвокат покупателей отвечает за то, чтобы проверить, как она применяется в их сделке.
