Трудности на рынке офисной недвижимости подталкивают Sela и Menivim к расширению присутствия в других секторах

Укрепление драйверов роста: показатели фондов недвижимости (REIT) Sela Capital Real Estate и Menivim REIT улучшились, и они пытаются преодолеть трудности на рынке офисной недвижимости, увеличивая присутствие в других секторах. Sela делает это за счет приобретения торгового центра в Кфар-Саве, а Menivim — за счет покупки доходных промышленных и логистических площадей. Рынок, по крайней мере пока, не впечатлен этими шагами: акции Menivim с начала года упали на 13,1%, а акции Sela — на 23,6%, по сравнению с падением на 6,3% индекса «ТА-Мнив Исраэль», в который они входят.

Sela Capital Real Estate завершила второй квартал 2026 года с ростом NOI (чистый операционный доход) на 7% по сравнению с аналогичным кварталом 2025 года, до 94 миллионов шекелей, и ростом FFO (операционная прибыль от денежных потоков) на 5%, до 64 миллионов шекелей. FFO, который исключает переоценки и единовременные расходы, считается основным показателем для оценки прибыльности компаний в сфере доходной недвижимости. Menivim, в свою очередь, продемонстрировала рост NOI на 12%, до 67 миллионов шекелей, и скачок FFO на 15%, до 49 миллионов шекелей.

У обеих компаний основной рост был обеспечен новыми объектами, добавленными в их портфели доходной недвижимости. У Sela это торговый центр «Кфар-Сава ха-Ерука», приобретение которого у группы «Шавиро» было завершено в начале апреля и который добавил 9 миллионов шекелей к доходам второго квартала. При полной заполняемости (сейчас она достигает 93%) компания ожидает от него ежегодную прибавку к своему NOI в размере 40,5 миллионов шекелей, что составляет 11% от NOI за весь 2025 год. У Menivim речь идет о дополнительных правах, приобретенных в нескольких объектах, которыми она уже владела, а также о промышленных и логистических площадях компании «Шанив», покупку которых (51%) она завершила в конце марта за 56 миллионов шекелей. Это часть серии сделок по приобретению логистических и промышленных площадей, общая сумма которых с начала года достигла 192 миллионов шекелей. Кроме того, компания выиграла от улучшения показателей логистического центра в Хар-Тув недалеко от Бейт-Шемеша, который она сдала в аренду повторно после конфликта с предыдущим арендатором.

В квартальном отчете Menivim затронула трудности в секторе офисной недвижимости, отметив:

«Продолжающаяся неопределенность вследствие геополитических обстоятельств и ситуации в сфере безопасности приводит, главным образом, к сдерживанию объемов спроса на офисы. Рынок офисов в аренду в большинстве районов продолжает оставаться очень конкурентным с ограниченным спросом».

На практике подверженность Menivim сектору офисной недвижимости ниже, чем у Sela: только 40% ее квартального NOI поступило из этой сферы по сравнению с 52% у последней. При этом менее 10% ее офисных площадей сданы в аренду технологическим компаниям, которые несут основной риск возникновения трудностей, по сравнению с 20% у фонда Sela. Однако Menivim имеет будущую подверженность этому сектору в виде 12 тысяч кв. м офисов в башне «Лаванда» в Тель-Авиве, которые будут переданы в ее распоряжение до конца года, что составляет прибавку в 10% к ее существующим доходным офисным площадям. И хотя она начала предлагать их на рынке еще в марте прошлого года и в начале текущего года, а также приобрела прилегающую парковку, чтобы повысить привлекательность объекта, сдать их в аренду пока не удалось. Маркетинговые усилия получили удар в июне, после того как игровая компания Moon Active объявила о своем ожидаемом уходе из соседней башни «Витания», принадлежащей компаниям Vitania и Delek Automotive. Этот уход добавит 26,5 тысяч кв. м свободных офисных площадей на рынок в этом районе.

У Sela Capital Real Estate трудности, связанные с подверженностью сектору офисной недвижимости, уже присутствуют на практике. В 2022 году она приобрела штаб-квартиру банка Leumi в Тель-Авиве, «Бейт Мани», за 650 миллионов шекелей и рассчитывала получать от нее ежегодный NOI в размере 32 миллионов шекелей. Однако после того, как здание площадью 13,4 тысячи кв. м офисных площадей было передано в ее распоряжение в феврале 2024 года пустым, она столкнулась с трудностями при повторной сдаче в аренду, и только в последние месяцы темпы сдачи площадей начали расти. Так, завершив 2025 год с подписанными договорами на 32% площадей, в конце марта этот показатель достиг 48%, а в конце июня — 52%, при этом еще 10% находятся на продвинутой стадии закрытия сделок. Тем не менее, компания все еще далека на десятки процентов от полной заполняемости. Помимо трудностей с заселением «Бейт Мани», компания также столкнулась с уходом банка Mizrahi Tefahot в апреле из офисных площадей, которые он арендовал у Sela в «Бейт Моше Авив» в Тель-Авиве, которые она до сих пор не сдала повторно, а потеря доходов от них за квартал составила 3 миллиона шекелей.