Нетания исключила дом с нелегальными квартирами из проекта реновации
Муниципалитет Нетании постановил исключить из проекта городского обновления здание с 19 квартирами, из которых 11 были незаконно разделены, признав проект экономически невыполнимым при выплате компенсаций всем собственникам.
Муниципалитет Нетании уведомил инициатора проекта городского обновления об отказе включить в комплекс здание, в котором из 19 построенных квартир лишь восемь возведены на законных основаниях по разрешению на строительство. Остальные объекты недвижимости, судя по всему, являются результатом незаконного разделения жилых помещений. Решение муниципалитета обосновано тем, что действующая политика определяет компенсацию жильцам на основе существующих площадей, оформленных разрешением. В данном случае выплата компенсации всем 19 владельцам сделает проект экономически нецелесообразным, что приведет к его заморозке на долгие годы и полному срыву.
Рассматриваемый проект расположен на улицах Рамез и Бродцки в центре Нетании и продвигается девелопером Херцелем Бен Давидом. Здание с разделенными квартирами представляет собой старое четырехэтажное строение, изначально состоявшее из восьми квартир. С течением времени жилплощадь подверглась перепланировке и дроблению, и на сегодняшний день объект насчитывает 19 квартир, принадлежащих 19 разным собственникам. В 2020 году девелопер приступил к продвижению проекта, а в 2022 году муниципалитет рекомендовал включить в него два здания по улице Бродцки и дом по улице Рамез.
Однако в дальнейшем ситуация осложнилась: девелопер, начавший проектирование, тщательно изучил разрешения на строительство всех зданий и сопутствующие права и с удивлением обнаружил, что разрешение для дома по улице Рамез охватывает лишь восемь квартир. Таким образом, 11 дополнительных объектов были созданы самовольно. Выяснилось также, что здание не зарегистрировано в реестре совместного жилья (поземельной книге как кондоминиум). Юридически оно не признано многоквартирным домом, разделенным на отдельные суб-участки (квартиры), и числится единым объектом, где каждый собственник владеет лишь идеальной долей (моше).
Согласно градостроительной политике Нетании, максимальная компенсация жильцу в рамках программы городского обновления рассчитывается исходя из существующей площади плюс 12 квадратных метров и балкан площадью 12 квадратных метров. Владельцы квартир стремились участвовать в проекте, в том числе из-за аварийного состояния здания, однако к этому моменту и девелопер, и городские власти осознали невозможность предоставления компенсаций 19 собственникам при наличии разрешений лишь на 8 квартир.
Особенности рынка разделенных квартир
Дробление жилья не является новым явлением. Оно позволяет собственникам инвестиционной недвижимости существенно повысить арендную плату и доходность. Однако, в отличие от данного случая, когда каждая квартира принадлежит отдельному лицу, в большинстве подобных ситуаций в Израиле владелец всей площади единолично осуществляет раздел, что значительно упрощает достижение договоренности с девелопером. Другим нестандартным обстоятельством стал масштаб перепланировок: если при разделении одной-двух квартир стороны еще могут прийти к компромиссу путем взаимных уступок, то здесь речь идет о 11 нелегальных единицах сверх первоначального разрешенного объема.
Судья Аббас Ааси отклонил требования владельцев квартир о возвращении в проект, указав в постановлении, что изначальная готовность муниципалитета включить здание носила предварительный характер и предшествовала детальному анализу строительных прав.
«Изменение позиции в результате профессионального и фактологического выяснения обстоятельств само по себе не является порочным зигзагом», — написал судья, добавив, что «предоставление полной компенсации за единицы, возведенные без разрешений, способно чрезмерно увеличить плотность застройки и требуемые строительные права, подорвать экономику проекта либо переложить финансовое бремя на девелопера и остальных жильцов».
Суд также напомнил о существовании устойчивых юридических прецедентов, согласно которым здания, построенные с нарушениями, не имеют права на стимулы в рамках городского обновления. Комментируя опасения жильцов по поводу плачевного состояния дома, судья подчеркнул, что «нельзя преуменьшать аргументы об аварийности здания и отсутствии защищенных помещений, однако эти обстоятельства не дают истцам права принудительно навязывать включение строения в конкретный проект, особенно когда профильные специалисты приходят к выводу о неизбежном срыве всей инициативы».
Интересы собственников квартир в суде представлял адвокат Офер Шахал, муниципалитет Нетании защищал адвокат Ави Лехам, а девелопера Херцеля Бен Давида представляла адвокат Лимор Альмани.
