Новая реальность сделок M&A в израильском секторе недвижимости

«Что на самом деле покупают сегодня в сделках по слияниям и поглощениям в израильской недвижимости? Покупают ли права, время, исполнительские способности или доступ к финансированию? По сути, покупают способность пройти через регуляцию, отчетность и рынок капитала, не развалившись по пути. Эти сделки сегодня — уже не просто операции с недвижимостью. Они сочетают в себе рынок капитала, планирование, строительство, финансирование, налогообложение, а иногда и антимонопольное законодательство», — заявил адвокат Ишай Ицикович, партнер и глава департамента недвижимости и городского обновления в юридической фирме «Агмон с Толучински», открывая панельную дискуссию на конференции Центра недвижимости 2026 в Эйлате. По его словам, 2025 год стал периодом переоценки: «Это не был год краха, и те, кто осознал это раньше, выиграли».

Омер Альперон, партнер в Ruby Capital, рассказал о методах проверки активов: «Компания участвует примерно в 300 проектах в качестве кредитора и партнера по акционерному капиталу. Тщательность проработки деталей у нас находится почти на предпринимательском уровне. Главный параметр для нас — способности предпринимателя и его опыт в преодолении кризисов. Способность давать быстрый и профессиональный ответ является основой проверки».

Эли Леви, со-генеральный директор инвестиционного дома «Мор», объяснил логику предпочтения покупки целых компаний отдельным проектам: «Один проект может быть подвержен проблемам исполнения, планирования или продаж. Когда мы работаем с платформой, мы лучше снижаем риски». При этом он отметил, что оценка долга сегодня находится на самых низких уровнях риска за последние 20 лет. «Тот, кто правильно управляет рисками и сумел привлечь капитал в период, когда он был дешев, вероятно, не упадет», — добавил он.

Аудитор Янив Абади, партнер-основатель и руководитель отдела финансирования в BETA FINANCE, указал на ключевую проблему: «Самый болезненный вопрос — это замораживание капитала предпринимателя, который должен предоставить свою долю в проекте. Из-за отсутствия продаж квартир он надолго остается без ликвидности, что драматически влияет на стоимость».

Адвокат Гилад Барон, партнер-основатель фирмы «Барон и партнеры», подчеркнул важность глубокого анализа: «Давно прошли времена, когда искали экзиты с таблицами Excel на миллиарды. Сегодня нужно смотреть с точки зрения планирования и права, имеет ли проект смысл. Необходимо опускаться до детализации планирования, а не просто проверять качество соглашений».

Асаф Симон, генеральный директор по девелопменту в BST, отметил: «Рынок повзрослел от финансовой инженерии до инженерии исполнения. Самый важный параметр — это время. Компания, которая что-то покупает, фактически приобретает ценность времени, сокращая годы бюрократии и планирования».

Ронен Яффо, генеральный директор и партнер в «Дониц Элад», предостерег от недостаточной подготовки: «Мы наблюдаем консолидацию в отрасли, так как для реализации сложных проектов нужны выдержка и финансовая устойчивость. Компании должны планировать всё заранее, чтобы избежать подхода «будет нормально»».

Адвокат Даниэль Остринский, глава отдела инвестиционного банкинга в Центре недвижимости, резюмировал: «Предприниматель ведет проект, а наша роль — быть финансовыми партнерами. Институциональные деньги ищут способность исполнять обязательства в сложных условиях. Это меняет отрасль, происходит ее взросление».

Отвечая на вопрос о перспективах 2026 года, Эли Леви отметил: «Неопределенность есть всегда, мы управляем рисками каждый год. Мы верим, что процентная ставка будет снижаться быстрее, чем ожидается, что поддержит рынок. Кроме того, сильный шекель влияет на рынок: те, кто оценивает продажи квартир в долларах и евро, видят более высокие цены».