Окружная комиссия обязала мэрию Тель-Авива расширить права на застройку в центре города

План развития кварталов 5 и 6 в Тель-Авиве ожидает значительная корректировка в части предоставления прав на застройку. Соответствующее решение было принято Окружной комиссией по планированию и застройке Тель-Авива.

Комиссия постановила отменить ограничения, ранее установленные Местной комиссией по планированию и застройке Тель-Авива. Это решение стало очередным шагом Окружной комиссии, принятым вопреки позиции муниципалитета, который также выражал несогласие с передачей плана на рассмотрение вышестоящей инстанции.

План кварталов 5 и 6 является одним из трех градостроительных проектов, продвигаемых мэрией в рамках реновации городской среды. В то время как планы для кварталов 3 и 4 уже утверждены, проект для кварталов 5 и 6 находится на стадии согласования уже много лет.

Еще в декабре 2022 года проект был подан на утверждение с рядом условий. В феврале 2023 года Окружная комиссия постановила, что план требует одобрения министра внутренних дел, а в конце декабря 2025 года он был официально передан в Окружную комиссию. После рассмотрения 40 поданных возражений комиссия опубликовала решение, существенно меняющее параметры застройки.

Квартал 5, историческая часть города, ограничен морем и улицами Иегуда Га-Леви, Дерех Бегин, Карлебах, Дерех Яффо, Эйлат, Марморек, бульваром Бен-Цион и улицей Бограшов. Квартал 6 расположен восточнее — между бульваром Шауль Га-Мелех, шоссе Аялон, улицей Га-Ракевет, Карлебах и Дерех Бегин.

«Урбанистические искажения»

Муниципальная версия плана предусматривала предоставление прав на застройку согласно поправке 139 к Закону о планировании и застройке (так называемая «альтернатива Шакед»): до 390% дополнительных прав для зданий, требующих укрепления, и до 300% для тех, где укрепление не требуется.

Многие заявители критиковали эти ограничения. Ведущий архитектор Гиди Бар Ориан, сопровождающий ряд проектов в этих кварталах, отметил в своем возражении, что план «ограничивает объемы строительства и создает урбанистические искажения, а также неравное отношение к различным участкам».

Компания «Мамруд Надлан» заявила через адвокатское бюро «Ор Шахар», что план наносит ущерб по сравнению с текущей ситуацией, оценив свои убытки примерно в 1,5 млн шекелей. Компания «Контемпо Хахзакот» через адвоката Анат Биран подчеркнула, что положения плана вредоносно ограничивают пятно застройки и возможности реализации прав на недвижимость. Аналогичные претензии выдвинули владельцы прав на участки по улице Бограшов.

Окружная комиссия учла эти доводы. В своем недавнем решении, принятом в соответствии со статьей 106б Закона о планировании и застройке, она объявила об отмене ограничений на проценты застройки. Кроме того, комиссия предложила увеличить максимальную этажность новых зданий до 6,5 этажей вместо первоначальных 5,5.

По оценкам муниципалитета, реализация плана в его исходной версии должна была добавить около 4 200 единиц жилья. Теперь, после отмены ограничений, потенциальный объем нового жилого фонда может существенно возрасти.

Не окончательное решение

Решение Окружной комиссии включает и другие корректировки: изменение минимальной площади единицы жилья с 47 кв. м до 35 кв. м, отмену требования о минимальной плотности в 18 единиц жилья на дунам, а также установление норматива коммерческих площадей на уровне 40% от площади первого этажа. Кроме того, для участков площадью менее 200 кв. м введен нулевой норматив парковки.

Поскольку решение принято в силу статьи 106б, у заинтересованных сторон появляется возможность подать дополнительные возражения. Не исключено, что муниципалитет, стремившийся ограничить права на застройку, воспользуется этим правом. Это приведет к новому циклу слушаний, что неизбежно задержит окончательное утверждение плана.