Окружной суд Тель-Авива определил критерии коммерческой деятельности в сделках с недвижимостью
Бизнесмен Рафи Агив обжаловал налоговые обязательства по трем сделкам с недвижимостью, требуя признать их частными. Суд постановил, что продажа здания на улице Иегуда ха-Маккаби носила частный характер, тогда как сделки с опционами на сельскохозяйственные земли в Хадере и Пардес-Хане были признаны коммерческой деятельностью.
Являются ли три сделки с недвижимостью, совершенные бизнесменом Рафи Агивом, операциями «дилера в ходе его бизнеса», подлежащими налогообложению, или же это продажи частного лица? Окружной суд Центрального округа недавно вынес решение, которое можно охарактеризовать как «и то, и другое»: суд постановил, что в двух случаях Агив действовал как профессиональный участник рынка недвижимости, а в одном — как частное лицо.
Судья Шмуэль Борнштейн постановил, что продажа здания на улице Иегуда ха-Маккаби в Тель-Авиве была реализацией частного актива и не подлежит налогообложению как бизнес. Однако две другие сделки — в Пардес-Хане и Хадере — были признаны коммерческой деятельностью в сфере недвижимости, что влечет за собой соответствующие налоговые обязательства.
Бывший совладелец «Хапоэль Тель-Авив»
Вопрос о квалификации сделки как «бизнеса» имеет принципиальное значение, так как налоговая нагрузка в этом случае значительно выше. Ставка налога на прирост стоимости недвижимости (мас шевах) при частной сделке составляет 25%, тогда как предельная ставка подоходного налога для бизнеса достигает 47%. К этому часто добавляется налог на сверхдоходы (мас исаф) в размере 5% и НДС.
Рафи Агив — бизнесмен и аудитор, обладающий академическим образованием в сфере оценки и управления недвижимостью. В прошлом он был совладельцем футбольного клуба «Хапоэль Тель-Авив» и контролировал компании, занимавшиеся приобретением и маркетингом земель. По итогам проверки, проведенной налоговыми органами Петах-Тиквы за 2014–2018 годы, Агив был классифицирован как «дилер», а три его сделки — как совершенные «в ходе бизнеса». Первоначальные налоговые претензии составляли 4,66 млн шекелей, однако в ходе апелляции сумма спора была сокращена до 1,6 млн шекелей.
Суть спора
В центре разбирательства находились три сделки:
-
Сделка на улице Иегуда ха-Маккаби: В 2007 году Агив приобрел двухэтажное здание за 925 тысяч долларов. Позднее он продал свою долю за 11 927 250 шекелей.
-
Сделка в Хадере: В 2014 году Агив приобрел опцион на сельскохозяйственные земли площадью 4 542 кв. м за 100 тысяч шекелей плюс НДС, после чего переуступил права 44 покупателям.
-
Сделка в Пардес-Хане: В августе 2014 года Агив подписал трастовое соглашение на приобретение опциона на земли площадью 22 003 кв. м, впоследствии заключив 39 договоров переуступки на сумму около 12 млн шекелей.
Помимо этого, Агив совершил множество других сделок на десятки миллионов шекелей, включая строительство и продажу жилых объектов в Тель-Авиве, Рамат-ха-Шароне и Кейсарии. Несмотря на это, он настаивал на частном характере трех спорных операций.
«Явные признаки деловой деятельности»
Для классификации дохода суды применяют ряд тестов: характер актива, частоту сделок, наличие делового механизма, объем финансирования и профессиональную компетентность владельца. В случае с объектом на Иегуда ха-Маккаби суд счел деятельность пассивной: длительное владение, отсутствие управленческого механизма и коммерческого риска не позволили квалифицировать ее как бизнес.
Напротив, сделки в Хадере и Пардес-Хане были признаны спекулятивными. Судья Борнштейн отметил, что приобретение опционов на сельскохозяйственные земли с целью их последующего раздела или изменения целевого назначения является классической коммерческой деятельностью. Учитывая профессиональный опыт Агива, масштаб и частоту его операций, суд пришел к выводу о систематическом и организованном характере его бизнеса, выходящем за рамки действий обычного частного лица.
