Окружной суд: временное исключительное использование может повлечь обязательство по налогу на улучшение

Окружной суд уточнил важный принцип законодательства о налоге на улучшение (хейтель ашбаха) в постановлении по делу «Комаско Лтд» против Местного комитета по планированию и строительству Петах-Тиквы. Согласно решению, оценка улучшения не может основываться исключительно на правах на застройку, зафиксированных в градостроительной документации, а должна учитывать их доступность для фактической реализации и реальную экономическую ценность.

Земельный участок, ставший предметом спора, подпадал под действие двух планов. Первый определял целевое назначение для занятости с ограниченными возможностями строительства, а второй, более поздний генеральный план, расширял права на застройку. Однако это расширение не создало условий для немедленной реализации, сформировав сложную ситуацию: широкий потенциал на бумаге при неопределенных перспективах практического воплощения.

Решающий оценщик проанализировал стоимость недвижимости, исходя из предположения, что права могут быть реализованы согласно текущему плану. Местный комитет настаивал на том, что, несмотря на расширение прав, их реализация зависит от множества условий и широких дискреционных полномочий, что исключает возможность их немедленного использования. Суд поддержал позицию комитета, постановив, что при наличии существенных ограничений или неопределенности в планировании объект нельзя считать готовым к немедленному использованию.

На основании этого суд постановил, что разрешение на исключительное использование (шимуш хурег), позволяющее получать доход в переходный период, когда основные права на планирование не могут быть реализованы в полной мере, может создавать добавленную стоимость недвижимости. Даже если такое использование ограничено по сравнению с целевым назначением, это не исключает факта улучшения. Оценка должна проводиться в соответствии с фактическим экономическим состоянием, а не на основе теоретического сравнения целевых назначений.

Суд подтвердил подход, согласно которому улучшение следует оценивать по вкладу самого исключительного использования — то есть по экономической выгоде, извлекаемой из разрешения, а не путем абстрактного сопоставления двух различных градостроительных ситуаций.

Также суд отклонил аргумент о принципе окончательности судебного решения (res judicata), постановив, что предыдущее решение апелляционной комиссии о необходимости повторной проверки не создает процессуальных препятствий. Было установлено, что каждое разрешение на исключительное использование может рассматриваться как независимое налоговое событие.

Адвокат Рам Торен из фирмы «Гидеон Фишер и соавт.» поясняет, что данное постановление подчеркивает необходимость изучения каждого случая с учетом всех обстоятельств. По его словам, владельцам недвижимости следует учитывать, что даже временное исключительное использование может быть признано улучшением, особенно если оно обеспечивает возможность получения дохода в период, когда основные права на застройку недоступны для реализации.