От Кармеля до Кирьят-Хаима: план, который добавит Хайфе десятки тысяч квартир
Хайфа сталкивается с острой нехваткой защитных сооружений: по оценкам, у 77% жителей города нет МАМАДов. Окружная комиссия приступила к обсуждению масштабного градостроительного плана, который призван заменить ТМА 38 и обеспечить защиту тысячам горожан, однако его реализация напрямую зависит от модернизации городской инфраструктуры.
Окружная комиссия по планированию и застройке Хайфы начала обсуждение одного из важнейших градостроительных планов, разработанных в городе за последние десятилетия. Проект призван заменить программу ТМА 38 и обеспечить комплексное обновление жилого фонда.
Планировочный потенциал инициативы позволяет увеличить количество квартир в городе более чем на 70%. Однако ключевым условием реализации этого масштабного проекта является модернизация и расширение городской инфраструктуры, что в будущем может стать основным препятствием.
План был разработан архитектором Элияху Авраамом Дерманом из бюро «Дерман и Ревкель Адрихалут Лтд» при поддержке Государственного управления по обновлению городов и Местной комиссии по планированию и застройке Хайфы. Проект призван дать системный ответ на завершение действия ТМА 38 и обеспечить непрерывный процесс укрепления и обновления устаревших зданий.
Согласно экспертным оценкам, в 77% квартир Хайфы отсутствуют МАМАДы, что вынуждает жителей самостоятельно искать способы защиты в условиях продолжающейся войны. Несмотря на важность темы, в мэрии Хайфы предпочли не раскрывать детали своего видения проекта, ограничившись лишь общими принципами. Важно отметить, что данный генеральный план также будет иметь статус детального, что позволит выдавать разрешения на строительство при соблюдении определенных условий.
История вопроса: работа над ошибками
Мэр города Йона Яхав еще в 2016 году инициировал политику, регулирующую права на застройку в рамках ТМА 38. В 2020 году, после критики из-за чрезмерной нагрузки на инфраструктуру и вырубки деревьев, в правила были внесены поправки: количество надстраиваемых этажей ограничили 2,5, а требования к сохранению зеленых насаждений и памятников архитектуры стали строже.
После отмены ТМА и введения «альтернативы Шакед», муниципалитет Хайфы, как и другие города, был обязан разработать комплексное решение для зданий, не подлежащих сносу и расселению («Пинуй-Бинуй»). В мэрии подчеркивают, что новый план сочетает ограничительную политику внутри кварталов с возможностью уплотнения застройки вдоль главных транспортных осей при условии развития коммерческих фасадов и общественной инфраструктуры.
Основные положения плана
План распространяется на здания, возведенные до 1984 года, требующие сейсмического укрепления. Это расширяет охват программы по сравнению с ТМА 38, которая касалась только домов, построенных до 1980 года. Приоритет отдается сносу и новому строительству, однако предусмотрен и вариант укрепления с достройкой.
Город разделен на десять планировочных зон, включая Кирьят-Шмуэль, Кирьят-Хаим, Бат-Галим, Кирьят-Элиэзер, Немецкую колонию, Адар ха-Кармель, Неве-Шаанан и Кармель. Для каждой зоны установлены нормы плотности и предельная этажность. В большинстве районов разрешено строительство до семи этажей, а на центральных осях (проспекты Мориа, Хорев и Аба Хуши) — до десяти.
Сохранение исторического облика
Проектировщики уделили внимание сохранению исторического наследия: план не распространяется на здания, уже имеющие статус охраняемых объектов. В зонах с уникальной застройкой любая достройка будет осуществляться под строгим контролем комиссии по сохранению. Тем не менее, отсутствие в Хайфе комплексного плана сохранения памятников архитектуры может создать сложности для застройщиков, аналогичные тем, с которыми сталкиваются в «Белом городе» Тель-Авива.
Вызовы: дефицит инфраструктуры
Рут Шварц Ханох, председатель Окружной комиссии, назвала проект стратегическим прорывом для Хайфы, отметив, что он позволяет обновлять город ответственно, сохраняя его уникальную структуру. Гури Надлер, директор департамента высшего планирования Государственного управления по обновлению городов, добавил, что план учитывает экстремальную топографию города и близость к природным зонам.
Тем не менее, успех проекта потребует от мэрии интенсивной работы. План разбит на этапы, каждый из которых лимитирован по количеству новых единиц жилья и требует обязательной модернизации систем водоснабжения, канализации, дорожной сети и создания новых учебных классов в старых районах.
