«Открытие нового фронта против Ирана углубит стагнацию на рынке недвижимости»

На фоне опасений по поводу дальнейшей эскалации в отношениях с Ираном, которая может иметь последствия для всей израильской экономики, новый отчет, посвященный рынку жилой недвижимости, предупреждает о повторном вхождении рынка в зону неопределенности. Отчет, составленный исследовательским отделом компании деловой информации Dun & Bradstreet и оказавшийся в распоряжении ynet, представляет актуальную картину состояния рынка недвижимости после периода первоначальной стабилизации в течение 2025 года. Государство распределяет стимулы для жилья: 14 муниципалитетов получат более 230 миллионов шекелей.

Согласно отчету, рынок недвижимости входит в фазу эскалации со сложной стартовой точки, после резкого замедления в 2023–2024 годах, вызванного ростом процентной ставки и последствиями войны «Железные мечи». В течение 2025 года фиксировались признаки восстановления, в основном со стороны спроса на квартиры, однако последние события в сфере безопасности вернули рынок в состояние неопределенности как со стороны спроса, так и со стороны предложения.

«В краткосрочной перспективе значимые события в сфере безопасности имеют тенденцию приводить к снижению активности сделок, когда домохозяйства откладывают решения о крупных покупках на фоне неопределенности с занятостью, будущими доходами и уровнем процентной ставки, — объясняют авторы исследования. — Вместе с тем, базовый спрос на квартиры в Израиле остается высоким, в том числе из-за роста населения, сохраняющегося дефицита предложения и культурного предпочтения к покупке квартиры, так что во многих случаях речь идет об откладывании спроса, а не о его исчезновении».

Со стороны предложения, в отличие от периода начала войны «Железные мечи», строительные площадки в большинстве своем продолжают работать и во время нынешней эскалации, в том числе благодаря заблаговременной подготовке правительства и подрядчиков в плане рабочей силы, включая иностранных рабочих. Тем не менее риски сохраняются: ущерб кадровому составу в случае затяжной эскалации, задержки в импорте строительных материалов и рост затрат на транспортировку, страхование и сырье.

В Dun & Bradstreet добавляют, что на динамику цен на жилье влияет сочетание трех основных факторов: высокая процентная ставка, затрудняющая возможности финансирования; высокий объем предложения новых квартир, достигший пика в более чем 85 тысяч непроданных единиц; и ситуация в сфере безопасности, сдерживающая спрос в краткосрочной перспективе.

«В соответствии с этим в ближайшее время возможен застой или небольшое снижение цен, что нашло отражение в снижении стоимости квартир примерно на 1% в годовом исчислении, — поясняют авторы отчета. — Однако в среднесрочной перспективе, по мере того как предложение будет страдать, а структурный спрос останется высоким, ожидается возобновление давления в сторону роста цен, особенно в районах повышенного спроса».

Из данных следует, что параллельно продолжается тенденция структурных изменений на рынке жилья с ростом доли арендаторов и снижением доли владельцев квартир. В 2025 году около 29,6% квартир в Израиле находились в аренде по сравнению с 24,3% в 2013 году.

«Высокая процентная ставка вытесняет молодые пары с рынка покупки и ведет к росту спроса на аренду — тенденция, которая может сохраниться и в среднесрочной перспективе. Больше домохозяйств переходят на аренду», — пишут авторы отчета.

По словам Рони Альперана, вице-президента по данным в компании: «Глядя вперед, трудности с улучшением располагаемого дохода домохозяйств, наряду с высокими затратами на финансирование, могут привести к постепенному изменению структуры рынка — когда все больше домохозяйств, и в частности молодые пары, отказываются, по крайней мере временно, от покупки квартиры и переходят к модели проживания в аренде, подобно развитым рынкам Европы».

Альперан добавляет: «Рынок недвижимости в Израиле сейчас находится в условиях замедления, когда в последние два месяца зафиксировано небольшое снижение цен, а в годовом исчислении цены на квартиры указывают на снижение примерно на 1,7%. Основным фактором этого является резкий рост уровня геополитической неопределенности в результате противостояния с Ираном и «Хезболлой», что напрямую влияет на поведение домохозяйств».

По его словам, отсутствие ясности относительно возможного развития широкого конфликта, наряду с опасениями по поводу ущерба доходам из-за неоплачиваемых отпусков, призыва в резерв или замедления экономической активности, заставляют многих откладывать значимые решения о покупке — общественность остается в выжидательной позиции. Параллельно продолжение боевых действий может иметь инфляционное влияние, в основном через рост цен на энергоносители и сбои в цепочках поставок. В таком сценарии ожидается, что процентная ставка будет оставаться высокой в течение длительного времени, что продолжит обременять рынок жилья и откладывать возвращение спроса.

С другой стороны, продолжает Альперан, по мере реализации сценария снижения интенсивности конфликта с Ираном и на севере и постепенного возвращения к рутине, можно ожидать снижения инфляционного давления, что позволит Банку Израиля начать процесс снижения процентной ставки. «Речь идет о сценарии, который может привести к возобновлению активности на рынке недвижимости», — говорит он. По его оценке, на данном этапе наиболее вероятным сценарием является снижение интенсивности боевых действий вследствие геополитических изменений на Ближнем Востоке и постепенное возвращение к рутине. «Поэтому мы прогнозируем, что в течение года инфляция как минимум сохранится на своем уровне или начнет умеренное снижение, что позволит произвести как минимум одно снижение процентной ставки до конца 2026 года и возвращение спроса на рынок недвижимости. Однако открытие новых фронтов против Ирана или усиление боевых действий в Ливане или в Газе могут снова ввергнуть экономику в состояние неопределенности, что продолжит стагнацию на рынке недвижимости».