Убытки инвесторов: рынок вторичного жилья на периферии демонстрирует спад
Инвесторы в недвижимость на периферии Израиля несут серьезные убытки при продаже старых квартир без защитных комнат на фоне изменения рыночных условий.
Инвесторы в недвижимость регулярно ищут выгодные сделки, но правила игры на периферии Израиля кардинально изменились. Раньше они массово устремлялись в Беэр-Шеву, чтобы покупать квартиры за 300 тысяч шекелей и перепродавать их вдвое дороже после ремонта. Сегодня те же объекты стоят 700–800 тысяч шекелей, а затраты на ремонт приводят к реальным убыткам. Неудивительно, что именно Беэр-Шева лидирует по уровню реальных потерь для инвесторов.
Налоги и миграция инвесторов в Димону
Часть инвесторов переориентировалась на Димону и Офаким, пытаясь извлечь выгоду из повышенных налоговых льгот. В Офакиме налоговый вычет составляет 18% при годовом доходе до 160 тысяч шекелей, а в Димоне арендаторы и жители получают скидку по налогу в размере 16% при предельном доходе около 206 400 шекелей.
Те, кто приобрел новостройки в Димоне в период с 2018 по 2020 год, неплохо заработали: трехкомнатные квартиры, продававшиеся по 900 тысяч шекелей, сегодня уходят за 1,25–1,3 миллиона шекелей. Однако покупатели вторичного жилья без защищенной комнаты столкнулись с падением спроса на фоне войны, что подтверждается убыточными сделками.
Четыре года назад трехкомнатная квартира на улице ха-Цахханим была куплена за 435 тысяч шекелей, но недавно продавец решил зафиксировать убыток и реализовал ее всего за 260 тысяч шекелей — падение составило 40%.
Падение цен на вторичное жилье
Трудности с продажей заметны и по сделкам с минимальной номинальной прибылью, которая полностью нивелируется расходами на адвокатов, оценщиков, маклеров и ремонт. Квартира на улице ха-Маапилим, приобретенная в январе 2023 года за 555 тысяч шекелей, была недавно продана за 587 тысяч шекелей. Полученные 32 тысячи шекелей (около 5,8%) превратились в убыток с учетом разовых издержек.
Аналогичная ситуация произошла на улице Ариэля Шарона, где квартира, купленная в апреле 2023 года за 440 тысяч шекелей, была продана за 420 тысяч шекелей. Подобные тенденции доказывают, что ЦСБ необходимо жестко разделять вторичное жилье на дома, построенные до и после 1992 года, учитывая наличие защищенных помещений.
