План обновления жилого фонда Хайфы: десятки тысяч новых квартир
Окружная комиссия по планированию и застройке Хайфы приступила к обсуждению масштабного городского плана, призванного заменить ТАМА 38. Проект направлен на обновление старого жилого фонда и создание защищенных пространств, охватывая здания, построенные до 1984 года.
Окружная комиссия по планированию и застройке Хайфы начала обсуждение важнейшего градостроительного плана, подготовленного за последние десятилетия. Речь идет о детальном проекте обновления зданий, который должен прийти на смену ТАМА 38.
Планировочный потенциал инициативы предполагает увеличение количества квартир в городе более чем на 70%. Однако ключевым условием реализации этого масштабного проекта является модернизация и расширение городской инфраструктуры — фактор, который в будущем может стать основным препятствием для его выполнения.
План был разработан Элияху Авраамом Дерманом из бюро «Дерман Вербакель Адрихалут Лтд» при поддержке Государственного управления по обновлению городов и Местной комиссии по планированию и застройке Хайфы. Он призван обеспечить комплексный подход к обновлению города после истечения срока действия ТАМА 38 и гарантировать продолжение темпов укрепления старых зданий.
Мы обратились в мэрию Хайфы за комментариями относительно видения проекта, однако, за исключением нескольких принципов, в администрации предпочли воздержаться от подробностей, несмотря на актуальность плана в условиях войны. Согласно имеющимся оценкам, 77% квартир в городе не оборудованы МАМАДами (защищенными комнатами), и жители вынуждены самостоятельно искать способы обеспечения безопасности.
Дополнительная значимость плана заключается в том, что, несмотря на статус генерального, он будет считаться детальным, что позволит выдавать разрешения на строительство при соблюдении определенных условий.
Предыстория: корректировка плана после критики
Мэр города Йона Яхав еще в 2016 году инициировал политику, регулирующую права на застройку в соответствии с ТАМА 38. В свете критики, связанной с нагрузкой на инфраструктуру и вырубкой деревьев, в 2020 году в правила были внесены поправки: количество разрешенных надстроек сократили до 2,5 этажей, ужесточив требования к сохранению зеленых насаждений.
После отмены ТАМА и введения «альтернативы Шакед», мэрия Хайфы была обязана подготовить городские планы, которые дадут комплексный ответ зданиям, не подлежащим текстуральному обновлению по программе «Пинуй-Бинуй» (расселение и застройка).
В мэрии заявляют, что нынешний план частично опирается на ограничительную политику внутри кварталов, но допускает расширение прав вдоль главных транспортных осей при условии обеспечения общественных нужд и создания коммерческих фасадов.
Основные положения: здания, возведенные до 1984 года
План распространяется на здания, построенные до 1984 года и требующие сейсмического укрепления. Это новшество, так как ТАМА 38 включала объекты, возведенные до 1980 года. Таким образом, в список имеющих право на обновление попадают несколько сотен дополнительных зданий.
Подобно ТАМА 38, план намечает два основных пути: снос с последующим строительством и укрепление с достройкой, при этом приоритет отдается первому варианту.
Город разделен на десять планировочных зон, включая Кирьят-Шмуэль, Кирьят-Хаим, Бат-Галим, Кирьят-Элиэзер, Немецкую колонию, Адар ха-Кармель, Неве-Шаанан и Кармель. Каждая зона поделена на подзоны с определенными лимитами плотности и этажности. В большинстве районов новые здания смогут достигать семи этажей, а на центральных осях (проспекты Мориа, Хорев и Аба Хуши) — до 10 этажей.
Сохранение облика города
Проектировщики уделили особое внимание историческому облику Хайфы: план не распространяется на здания, имеющие статус объектов сохранения. В зонах с уникальной исторической застройкой любая достройка должна осуществляться при строгом соблюдении указаний комиссии по сохранению. В Управлении планирования утверждают, что это позволит укрепить здания, защищая при этом объекты наследия.
Тем не менее, отсутствие утвержденного плана сохранения в Хайфе может стать препятствием для застройщиков, желающих снести или укрепить исторические здания.
Вызовы: нехватка инфраструктуры
Председатель Окружной комиссии Рут Шварц Ханох отметила, что план является стратегическим ключом к ответственному обновлению города. Директор департамента высшего планирования Государственного управления по обновлению городов Гури Надлер добавил, что проект уникален для Хайфы, так как учитывает сложную топографию и близость к зонам городской природы.
Однако реализация плана потребует от мэрии интенсивной работы по модернизации инфраструктуры водоснабжения, канализации, дорожной сети и системы образования. План разбит на этапы, каждый из которых ограничен количеством разрешенных к добавлению единиц жилья и требует от муниципалитета проведения соответствующих инфраструктурных работ.
Сообщение изначально было опубликовано на сайте Globes.
