Пустующая недвижимость и налог на арнону: как избежать лишних расходов

Авторы: адвокаты бюро «Кац, Гева, Ицкович» (KGI), специализирующегося на муниципальном налогообложении.

В обычное время пустующий объект недвижимости чаще всего является результатом выбора владельца или отсутствия согласия по поводу рыночной цены. Однако в текущих реалиях Израиля тысячи объектов остаются невостребованными: помещения, которые ранее сдавались в аренду, пустуют; девелоперы не могут заселить офисные проекты; подрядчики удерживают запасы новых квартир, которые не были введены в эксплуатацию из-за продолжающейся войны. Покупатели и арендаторы колеблются, инфраструктура зачастую не завершена, а сам переезд в этот период воспринимается как риск.

Внутри этой сложной реальности остается одно жесткое и последовательное требование со стороны муниципалитетов: уплата арноны.

В этих обстоятельствах на сцену выходит постановление № 12 «Положений о регулировании», которое предоставляет первому владельцу нового здания освобождение до 100% на срок до одного года. В текущий период это освобождение является не привилегией, а настоящим экономическим спасением. Однако на практике часть местных властей не спешит применять данную норму, и зачастую требуется решительное отстаивание права на льготу.

Здесь кроется существенная юридическая ловушка: в судебном решении, вынесенном несколько месяцев назад (дело «Армонот Хен — Кабланут Биньян (2000) Лтд против директора по арноне муниципалитета Холон»), было установлено, что сама просьба об освобождении может быть истолкована как признание со стороны налогоплательщика того, что речь идет о «завершенном объекте». Таким образом, если объект находится на стадии «оболочки» (shell & core) или только каркаса, возможно, правильнее будет утверждать, что он вовсе не является «зданием», подлежащим обложению арноной.

Возникает вопрос: когда объект перестает быть «зданием»?

Основная линия защиты в такие периоды содержится в статье 330 Указа о муниципалитетах. Эта статья устанавливает, что объект, который был разрушен или поврежден до такой степени, что он непригоден для использования, не облагается арноной. Однако судебная практика не делает поблажек. В деле «Армонот Хен» было определено, что объект в черновом состоянии — голый бетонный пол, стены без отделки — может считаться «пригодным для использования», особенно в коммерческой недвижимости, где отделка в любом случае возлагается на арендатора. То есть тест не эстетический, а функциональный: может ли разумный человек использовать объект каким-либо образом.

Ловушка: «пустующий объект»

Даже когда объект не используется, этого недостаточно для гарантии освобождения от арноны. Постановление № 13 «Положений о регулировании» позволяет получить освобождение для объекта, который «пуст от любого предмета и человека», но это требование интерпретируется в судебной практике крайне педантично.

На практике достаточно одного предмета — стула, коробки или аварийного оборудования — чтобы лишить права на освобождение. Инспекторам властей не требуется доказывать фактическое использование. Иногда достаточно минимального указания на наличие «содержимого» в объекте. Так, казалось бы, простой фактический вопрос — пуст ли объект — превратился в сложный юридический спор с тяжелыми финансовыми последствиями.

Реальность требует точного юридического мышления и активных действий:

• Во-первых, нельзя ждать. Применение освобождения обусловлено подачей уведомления в местный орган власти. «Ретроактивность» — это слово, которое местные власти не любят слышать.

• Во-вторых, документирования недостаточно — требуется доказательство. Сами по себе фотографии не всегда убедительны, поэтому рекомендуется вооружиться профессиональным заключением инженера или оценщика, которое однозначно устанавливает, что объект непригоден для использования с планировочной и физической точек зрения.

• И наконец, следует понимать, что иногда решение принимается не только на основании документов. Визит апелляционной комиссии на объект может склонить чашу весов в пользу налогоплательщика или против него.