Продажа пентхауса в Рамат-Гане за 9 млн шекелей вызвала споры о ценах
Продажа пентхауса в башне Highline в Рамат-Гане за 9 миллионов шекелей вызвала дискуссию о тенденциях на рынке недвижимости и возможной коррекции цен.
Рынок недвижимости в Рамат-Гане оказался в центре внимания из-за сделки по продаже пентхауса в башне Highline на улице Ха-Матмид, 19. Объект площадью 199 кв. м с просторными балконами около 97 кв. м на 29-м, последнем этаже здания, был продан полностью меблированным за 9 миллионов шекелей. Эта сделка вызвала широкие споры среди экспертов о том, свидетельствует ли она о реальном снижении цен на жилье или отражает лишь индивидуальные особенности объекта.
Проект Highline был реализован девелоперской компанией «Ям Суф недлан» семьи Папушдо в рамках программы «пинуй-бинуй» (расселение и застройка). На месте четырех жилых зданий 1950-х годов, включавших 83 квартиры и пять магазинов, были построены две современные башни на 285 квартир. Продажи стартовали в 2017 году по цене около 25 тысяч шекелей за кв. м, в следующем году поднялись до 30 тысяч шекелей, а за последние полтора года средняя стоимость проданных здесь квартир достигла 41 тысячи шекелей за кв. м.
Сравнительный анализ рыночной стоимости
Эксперты предлагают несколько подходов к оценке этой сделки. Первый способ — сравнение с другим пентхаусом в том же проекте, приобретенным четыре года назад за 13,3 миллиона шекелей. Соседний объект сопоставим по площади, однако располагает большей террасой в 160 кв. м, собственным бассейном и окнами на запад с видом на море. Проданная же квартира выходит на восточную сторону, открывая городской пейзаж Рамат-Гана и центрального округа. Западный пентхаус объективно привлекательнее, однако разница в цене почти в 50% вызывает вопросы.
Другим ориентиром служит еще один пентхаус, проданный в январе 2023 года за 10,2 миллиона шекелей. По мнению аналитиков, эта сумма находится в пределах разумного диапазона для подобной недвижимости. При этом застройщик «Ям Суф недлан» изначально выставил проданный сейчас объект на рынок по стартовой цене в 11,9 миллиона шекелей.
«Текущая сделка дороже аналогичного пентхауса на 28-м этаже во второй башне, проданного в марте 2022 года за 8,3 миллиона шекелей, всего на 8,4% — спустя четыре года и три месяца. В реальном выражении, с учетом инфляции, это можно назвать снижением цен», — отмечает оценщик Одед Ландау.
Оценка экспертов и позиция застройщика
По расчетам оценщика Одеда Ландау, эквивалентная стоимость проданной квартиры с учетом площади балконов составляет 40 тысяч шекелей за кв. м, тогда как западный пентхаус оценивался в 47,5 тысячи шекелей за кв. м. Ландау подчеркивает, что речь идет о принципиально разных категориях жилья, однако разрыв в ценах отражает как влияние видовых характеристик, так и общую тенденцию к коррекции рынка.
«Нет закона, запрещающего выставлять квартиру по завышенной цене, но решающее значение имеет сумма окончательной сделки. Необычным здесь была не цена продажи, а стартовый запрос компании, значительно превышающий готовность текущего рынка. В целом рынок движется к снижению цен», — поясняет риелтор Ник Сасон из агентства «Никс недлан», занимавшийся маркетингом объекта.
В свою очередь генеральный директор «Ям Суф недлан» Цахи Омер заявил, что восточные пентхаусы традиционно менее востребованы из-за панорамы и оцениваются примерно в 38 тысяч шекелей за кв. м. По его словам, высокая начальная цена в 11,9 миллиона шекелей была продиктована успехом продаж западных пентхаусов в пиковый период 2022–2023 годов.
