Рынок недвижимости в Греции, на Кипре и в Португалии: риски и тенденции
Анализ израильских инвестиций в недвижимость Греции, Кипра и Португалии показывает стремительный рост цен, вызванный дефицитом жилья и спросом со стороны иностранцев.
За последние годы немало израильтян приобрели квартиры в Греции, на Кипре и в Португалии. Хотя некоторые рассматривали эти сделки как «безопасные гавани» для временного отдыха, их необходимо оценивать в первую очередь как стандартные инвестиции в недвижимость. Как таковые, все три направления несут в себе заметные риски или сомнительную окупаемость.
Анализ данных EUROSTAT по росту цен на жилье в Европе между первым кварталом 2025 года и первым кварталом 2026 года показывает, что лидируют далеко не самые экономически сильные страны. Португалия занимает первое место с годовым ростом цен на 17,8%, за ней следуют Болгария (14,8%), Словакия (14,4%), Хорватия (14,3%), Испания (12,8%), Литва (11,9%) и Латвия (10,9%). Финляндия оказалась единственной европейской страной, где цены на жилье снизились (на 2%).
Жилищный кризис на Пиренейском полуострове
Ярким примером дисбаланса служит ситуация в Испании и Португалии, описанная в недавней статье Financial Times. Между 2021 и 2025 годами в Португалии было построено примерно на 300 тысяч меньше квартир, чем требовалось населению, а в Испании дефицит жилья достиг 750 тысяч единиц.
«Интенсивная иммиграция, бюрократические задержки при выдаче разрешений и высокая стоимость строительства подталкивают застройщиков возводить преимущественно элитное жилье, оставляя средний класс в крайне уязвимом положении», — отмечается в исследовании.
Греция: постепенное затухание темпов роста
Находится ли греческий рынок в состоянии пузыря? В 2024 году Международный валютный фонд заявил, что греческий рынок вошел в «зону пузыря». Однако характерной чертой последних лет стало поэтапное замедление темпов роста цен. Если три года назад годовой рост составлял почти 16%, два года назад — 11%, год назад — 7,5%, то в первом квартале текущего года он зафиксирован на уровне около 6%.
Иностранные покупатели, включая израильтян, меняют свои предпочтения. Вместо больших вилл у моря они все чаще выбирают небольшие квартиры, расположенные ближе к городским центрам и объектам инфраструктуры, оценивая перспективы сдачи в аренду и последующей перепродажи. Доходность от аренды в Афинах и Салониках держится на уровне 4–5%.
Кипр: иностранный спрос и риски
На Кипре объем квартальных сделок составляет около 5 000 — менее пятой части от показателей Израиля. Цены на острове выросли примерно на 11% в период с первого квартала 2025 года по первый квартал 2026 года. Почти 44% всех сделок на кипрском рынке совершаются иностранными гражданами, а в Пафосе на них приходится до трех четвертей всех покупок.
Хотя эксперты не видят непосредственной угрозы образования разрушительного пузыря, сильная зависимость рынка от иностранного капитала делает его уязвимым перед внешними экономическими потрясениями.
