Сделка «комбинация» в Тель-Авиве: суд отклонил оценку продавца в 1,82 млн шекелей

Сколько стоят права на квартиру на крыше и неиспользованные права на строительство в старом здании в Тель-Авиве, проданные в 2022 году в рамках сделки типа «комбинация» в обмен на получение новых квартир: 1,82 млн шекелей, как утверждал продавец, или 3,71 млн шекелей, как настаивал управляющий налогообложением недвижимости в Тель-Авиве?

Апелляционная комиссия по закону о налогообложении недвижимости при Окружном суде Тель-Авива постановила, что продавец не доказал стоимость вознаграждения, о которой отчитался в рамках сделки, и потому заявленная им сумма для расчета налога на прирост капитала не может быть принята. Комиссия поддержала позицию управляющего налогообложением недвижимости Тель-Авива, интересы которого представляла адвокат Лирон Бранд Кауфман из фискального отдела прокуратуры округа Тель-Авив (гражданский). Суд установил: когда налогоплательщик просит обосновать стоимость сделки стоимостью полученных строительных услуг, а не рыночной стоимостью проданных прав, бремя доказывания ложится на него.

Четыре новые квартиры вместо одной

На улице Мерказ Баалей ха-Мелаха, 8 в Тель-Авиве находилось старое здание с десятью квартирами: по три на каждом из трех первых этажей и одна на крыше. В 2011 году Барух Саар вместе с двумя партнерами приобрел квартиру на крыше площадью около 54 кв. м. К ней прилагались большая терраса, небольшой подвал и все неиспользованные права на строительство объекта. Доля Саара составляла половину, его партнеров — по четверти.

В феврале 2022 года был подписан «договор комбинации» между тремя партнерами и двумя девелоперскими компаниями. Согласно документу, существующая квартира на крыше подлежала сносу, а к зданию планировалось добавить два полных этажа и один частичный, где разместится новая, более просторная квартира. В обновленном здании должно было стать 16 квартир. Проект также включал укрепление здания от землетрясений, установку лифта, создание роботизированной парковочной системы, строительство балконов и ремонт существующих квартир.

Согласно распределению, три партнера получали четыре новые квартиры с четырьмя парковочными местами. Саару достались две квартиры: по одной на новом 4-м и 5-м этажах. Спустя несколько месяцев, в мае 2022 года, девелопер заключил договор с подрядчиком на выполнение строительных работ.

Саар отчитался о приросте капитала, исходя из стоимости продажи в 1,82 млн шекелей, основываясь на оценке строительных услуг (около 10 111 шекелей за кв. м). Управляющий налогообложением недвижимости не принял этот расчет, применив «подход стоимости земли» — оценку по рыночной стоимости прав на недвижимость. Первоначально стоимость была установлена на уровне 4,054 млн шекелей, а после возражений снижена до 3,71 млн шекелей. Саар подал апелляцию через адвоката Паз Ицхаки-Вайнбергер.

Строительные услуги на 16 млн шекелей

Председатель апелляционной комиссии, судья Хари Кирш (при участии аудиторов Цви Фридмана и Михи Лазара), отклонил большинство доводов апеллянта. Суд подчеркнул, что продавец не представил отчета оценщика или иных свидетелей, кроме самого себя, для подтверждения своей позиции.

Судья отметил: хотя Саар предоставил данные о продаже двух квартир девелопера в марте 2024 года по цене 70 тысяч шекелей за кв. м, в отсутствие экспертного заключения этот довод не является решающим. Более того, анализ договоров показал, что стоимость строительных услуг в проекте достигала 15–16 млн шекелей, а доля трех партнеров в них составляла от 6,54 млн до 6,98 млн шекелей. Таким образом, причитающаяся Саару доля вознаграждения варьировалась от 3,27 млн до 3,49 млн шекелей, что близко к оценке налогового управления.

В итоге апелляционная комиссия установила стоимость продажи на уровне 3,38 млн шекелей. Саар обязан выплатить налоговому управлению судебные издержки в размере 20 тысяч шекелей.