Апелляция отклонена: проект «Шаар Йосефталь» пополнится на 249 квартир
Апелляционный подкомитет отклонил протест мэрии Бат-Яма против проекта «Шаар Йосефталь», утвердив скорректированный план, добавляющий 249 квартир ради экономической жизнеспособности.
Планы не всегда воплощаются в жизнь, в чем недавно убедилась мэрия Бат-Яма: ее апелляция против проекта реновации «Шаар Йосефталь» была единогласно отклонена апелляционным подкомитетом Национального совета по планированию и строительству. Одним из ключевых аргументов комитета в пользу утверждения скорректированной программы, продвигаемой Тель-Авивским окружным комитетом, стало то, что предпочтительнее иметь реализуемый в текущий момент проект, даже если приходится идти на компромисс с первоначальными задумками и концепциями, которые красиво выглядели на бумаге, но в сегодняшних реалиях неосуществимы.
Решение утвердить поправку к проекту, продвигаемому Тель-Авивским окружным комитетом, означает появление дополнительных 249 квартир — рост на 21%. Одновременно с этим около 18 700 квадратных метров площадей под трудоустройство и коммерцию были сокращены, что составляет уменьшение примерно на 11%.
Предыстория и изменения в проекте
Проект «Шаар Йосефталь» был опубликован для подачи возражений в декабре 2022 года. Он охватывает территорию площадью около 62 дунамов в юго-восточной части транспортной развязки Йосефталь при въезде в Бат-Ям, в непосредственной близости от железнодорожной станции «Йосефталь», шоссе Аялон и будущего пересечения двух линий метро (M1 и M3). Согласно первоначальному плану, представленному в декабре 2022 года, в комплексе предполагалось снести 479 квартир в малоэтажных домах и построить 1 175 квартир в зданиях высотой от 9 до 59 этажей, а также выделить около 167 000 квадратных метров под коммерческие и офисные площади.
Однако изначальный план претерпел изменения: окружной комитет утвердил альтернативную программу, посчитав ее более жизнеспособной. Одним из свидетельств отсутствия интереса у девелоперов к первоначальному варианту стало то, что из трех выделенных подрайонов застройщик нашелся лишь для одного — компании «Прашковски». Окружной комитет указал, что в изменившихся рыночных условиях на фоне роста процентных ставок и удорожания строительства потребовались корректировки, чтобы сделать городскую реновацию возможной.
Скорректированный план предусматривает добавление 249 жилых единиц, в том числе за счет уменьшения средней площади квартир (со средних 131,8 кв. м до примерно 123,5 кв. м) и повышения плотности застройки. Теперь проект предлагает создание нового многофункционального комплекса, включающего около 1 424 единиц жилья, а также деловой и торговый центр общей площадью около 147 000 квадратных метров.
Позиция мэрии и решение подкомитета
Возражения мэрии Бат-Яма базировались на нескольких аргументах. В частности, утверждалось, что «Шаар Йосефталь» является экономическими воротами города и ключевым центром занятости, поэтому увеличение доли жилья в ущерб коммерческим площадям подрывает эту цель, особенно с учетом и так ощущающегося в городе острого дефицита рабочих мест. В муниципалитете также выразили опасение, что измененный проект приведет к ситуации, при которой застройщики возведут наиболее выгодные для себя жилые дома, в то время как офисные башни так и останутся существовать исключительно «на бумаге».
Тем не менее, апелляционный подкомитет отклонил претензии муниципалитета. По мнению комитета, несмотря на некоторое снижение соотношения жилой и коммерческой застройки (доля площадей под трудоустройство снизилась с 52% до 46%), речь идет не о провале проекта, а о более разумном и сбалансированном сочетании функций, которое позволит вдохнуть жизнь в этот район и сохранить его активность в том числе в вечернее время.
Комментируя опасения по поводу возможного отказа от строительства офисов, комиссия пояснила, что речь идет о проекте «пинуй-бинуй» (расселение и застройка), требующем быстрого расселения жильцов и возведения для них новых домов. Что касается коммерческих площадей, то они могут быть достроены по мере стабилизации и улучшения экономической ситуации.
«Апелляционный подкомитет укрепил фундаментальный принцип, согласно которому проект городской реновации должен быть реализуем уже сегодня, в существующих рыночных условиях, а не оставаться проектом «на бумаге», чье осуществление зависит от призрачных надежд в будущем. Это важнейшее заявление для всех, кто занимается городским планированием и развитием в Израиле.»
Адвокат Ницан Зивран, партнер адвокатского бюро «Офер Тойстер», представлявший в ходе разбирательства компанию «Прашковски» (девелопера проекта), пояснил, что вывод апелляционного подкомитета о недопустимости базировать утверждение плана на надеждах о будущем улучшении рыночной конъюнктуры вместо оценки экономической состоятельности в текущих реалиях является принципиальным. Данное решение поддерживает продвижение городской реновации в реалистичном темпе, исключая затяжные задержки на основе гипотетических сценариев.
Постановление Национального совета имеет огромное значение и для других израильских городов. Его важно услышать тем мэрам, которым в рамках соглашений о развитии были обещаны обширные территории под коммерцию и деловую активность. На практике, когда застройщики и власти отходят от чертежей, жизнеспособность подавляющего большинства подобных коммерческих зон остается под вопросом. В результате местные органы власти рискуют остаться лишь с жилой составляющей, которая приносит прибыль девелоперам, в то время как запланированные деловые кварталы так и не будут построены.
