Суд: аннулирование сделки спустя 18 лет признано «повторной продажей»
Апелляционная комиссия Окружного суда Центрального округа постановила, что расторжение договора о комбинированном строительстве, не реализованного в течение 18 лет, является «повторной продажей». Это решение обязывает владельца земли уплатить налог на приобретение и налог на прирост стоимости недвижимости.
Аннулирование сделки по комбинированному строительству, которая не была реализована в течение 18 лет после подписания, и последующий «возврат» земли первоначальному владельцу представляют собой «повторную продажу». Такое постановление вынесла апелляционная комиссия по закону о налогообложении недвижимости в Окружном суде Центрального округа в Лоде. Комиссия отклонила апелляцию строительных компаний «Мацлави» и «Лоренци» на решение налогового управления, которое отказалось признать аннулирование сделки и квалифицировало её как «повторную продажу» согласно Закону о налогообложении недвижимости (прирост и приобретение).
История спора началась в августе 1996 года, когда компания «Лоренци Нехасим» приобрела права на участок в Рамат-Гане. Спустя два года компания «Мацлави» приобрела права аренды на соседний участок. В мае 2001 года стороны заключили соглашение о комбинированном строительстве: «Лоренци» продала «Мацлави» 60% своих прав в обмен на услуги по строительству офисной башни на обоих участках и продвижение новых планов городского строительства (ТАБА). Кроме того, «Мацлави» обязалась обеспечить получение «Лоренци» банковских кредитов на сумму 1,3 миллиона долларов для погашения ипотеки, оплаты сбора за улучшение (итель ашбаха), налогов и гонораров адвокатов.
Земельный участок использовался под платную парковку, приносившую 41 тысячу шекелей ежемесячно. В договоре аренды «Мацлави» фигурировала как полноправный владелец прав на оба участка, хотя, по утверждению компании, она сдавала в аренду лишь свою долю, а доход распределялся между ней и «Лоренци».
В ноябре 2016 года «Мацлави» продала свои права компании «Цах.Кар.Со» примерно за 63 миллиона шекелей, предоставив ей опцион на покупку прав и обязательств по соглашению о комбинированном строительстве на дополнительном участке.
Аннулирование сделки
В апелляциях «Мацлави» утверждалось, что сделка не была реализована из-за конфликтов между сторонами: компания не получила владение недвижимостью и не выполнила обязательство по строительству. В июне 2016 года «Лоренци» уведомила «Мацлави» об аннулировании соглашения, а в июне 2019 года было подписано официальное соглашение об отмене сделки.
Спустя два дня после этого «Лоренци» заключила сделку с «Цах» о продаже всех своих прав на участок за 41 миллион шекелей, при этом «Цах» должна была выплатить «Мацлави» около 5 миллионов шекелей для покрытия долга «Лоренци» перед ней.
В ноябре 2020 года директор по налогообложению недвижимости отклонил заявление об аннулировании сделки, квалифицировав её как повторную продажу. «Мацлави» обжаловала это решение в апелляционной комиссии.
Представитель налогового управления, адвокат доктор Лирон Бранд Койфман из гражданской прокуратуры Тель-Авивского округа, настаивал, что сделка «пустила корни в реальности». Аргументы обвинения включали 18-летний период ожидания, регистрацию предупредительной записи, снос здания, продвижение ТАБА и получение прибыли от парковки. По мнению налоговиков, даже без фактического строительства стоимость земли выросла, а «Мацлави» извлекала из неё экономическую выгоду, что доказывает развитие, а не аннулирование сделки.
«Параллелограмм сил»
Председатель апелляционной комиссии судья Шмуэль Борнштейн при согласии членов комиссии — оценщика Гевы Бельтера и оценщика и юриста Гиди Габая — отклонил апелляцию. Судья отметил, что для определения статуса сделки необходимо учитывать время, прошедшее с момента подписания, факт передачи владения, изменения в недвижимости, наличие родственных связей и истинные цели аннулирования.
Судья подчеркнул, что между критериями аннулирования сделки существует «параллелограмм сил»: чем больше времени прошло с момента подписания, тем меньше требуется доказательств фактического вступления во владение, чтобы признать сделку состоявшейся. В данном случае совокупность факторов — от регистрации предупредительной записи до финансовых расчетов и сделки с «Цах» — однозначно указывает на то, что соглашение о комбинированном строительстве укоренилось в реальности и не может быть отменено ретроактивно.
