Верховный суд обязал банки выплачивать компенсации покупателям за задержку жилья

Верховный суд впервые постановил, что в тех случаях, когда банк-кредитор решает встать на место обанкротившегося подрядчика и завершить строительный проект, он не может уклониться от выполнения обязательств перед покупателями квартир.

Это означает, что покупатели имеют право на получение компенсации за задержку сдачи квартиры за счет средств проекта — то есть из конкурсной массы — еще до того, как банк получит свою долю в оставшихся денежных средствах.

Теперь, после удовлетворения позиции заявителей в Верховном суде, Окружной суд должен будет определить точную сумму компенсации.

В рассматриваемом деле строительная компания заключила договор с владельцами прав на жилое здание в Бат-Яме на выполнение работ по укреплению конструкции. В обмен на выполнение работ подрядной компании были предоставлены права на застройку, позвольте ей возвести 14 новых жилых единиц в дополнение к существующим квартирам.

Проект финансировался по схеме «финансового сопровождения» за счет кредитов, взятых строительной компанией у банков-кредиторов под залог имущества. Впоследствии строительная компания не справилась с погашением кредитов. Банки-кредиторы обратились в суд с требованием о взыскании залогов, и был назначен временный управляющий (ликвидатор) после того, как суд постановил инициировать процедуру банкротства в отношении компании.

Банки-кредиторы через управляющего приняли решение самостоятельно завершить проект на основе существующего контракта.

Ранее, до того как строительная компания столкнулась с трудностями, она заключила договоры с покупателями, которые приобрели одну из новых квартир в здании. В договоре было зафиксировано, что срок сдачи квартиры не превысит 24 месяцев с момента получения разрешения на строительство, а также была предусмотрена компенсация на случай задержки сдачи.

На практике квартира не была передана заявителям в срок, установленный договором, и не передана до сих пор, хотя остальные покупатели свои квартиры получили. На этом фоне покупатели обратились с требованием о выплате согласованной компенсации.

Обязанности и права

Управляющий утверждал, что обязанность сдать квартиру в срок лежит исключительно на строительной компании, которая являлась стороной договора с покупателями. По его словам, его назначение произошло по запросу банков-кредиторов, и сам он не принимал на себя никаких дополнительных обязательств перед покупателями квартир.

В ответ покупатели заявили, что с момента, когда управляющий и банки-кредиторы приняли решение исполнять договор купли-продажи, они не могут опираться лишь на часть договоренностей и игнорировать остальные, вступив в права и обязанности подрядчика по принципу «и с медом, и с жалом».

Было также отмечено, что на банках-кредиторах, сопровождавших проект с самого начала, лежит повышенная ответственность и обязанность проявления должной осмотрительности. По мнению покупателей, банки-кредиторы, являясь «профессиональными институциональными структурами, действующими рассудительно», выбрали наиболее оптимальный для себя вариант, а следовательно, обязаны встать на место строительной компании и завершить строительство, приняв на себя все сопутствующие обязательства.

С другой стороны, банки-кредиторы утверждали, что их обязательства перед покупателями ограничиваются предоставлением гарантий на случай, если покупатели останутся без квартиры и без вложенных в нее денег.

Верховный суд постановил, что «когда банк действует в качестве кредитора и органа, контролирующего проект, и до тех пор, пока подрядчик остается активной стороной, банк не связан обязательствами подрядчика по договорам с покупателями квартир».

«В случаях, когда банк-кредитор предпочитает встать на место подрядчика и завершить строительство, его права, как правило, подчинены правам покупателей квартир на получение компенсации за задержку сдачи жилья в рамках очередности распределения средств в конкурсной массе. При этом, как утверждал финансовый управляющий, такое подчинение — не являющееся личной ответственностью, а представляющее собой правило очередности взыскания — распространяется исключительно на период задержки, начиная с момента запуска процедуры обращения взыскания на залоги и далее, но не на более ранние даты», — подчеркнул суд.

«Решение банка-кредитора продолжить проект с целью его завершения при сохранении договорной структуры не может быть выборочным», — постановил Верховный суд. — «Банк-кредитор не может выбирать завершение строительства и отказ от взыскания гарантий с одновременным исполнением договоров купли-продажи с покупателями и взысканием полной контрактной стоимости с одной стороны, и в то же время в одностороннем порядке менять к худшему для покупателей баланс прав и обязанностей — с другой».

Суд также указал, что «предоставление банку-кредитору или управляющему возможности выбирать, какие договорные положения исполнять, а какие нет (сдать квартиру, но уклониться от выплаты компенсаций за задержку в отношении нее), может привести к серьезному ущемлению прав покупателей».

Суд добавил, что ответчики стремятся отказаться от других положений, определяющих право покупателей квартир на компенсацию за задержку сдачи. Однако покупатели жилья не давали своего согласия на подобные изменения в договорах купли-продажи. При условии соблюдения заявителями требований, предусмотренных договором купли-продажи, за ними, по всей видимости, сохраняется право на компенсацию за задержку сдачи.

Кроме того, судебная инстанция затронула проблему отсутствия надлежащих стимулов, которую подобное решение может создать при предоставлении банками финансового сопровождения строительным компаниям. «Вывод о подчинении банков-кредиторов выплате компенсаций покупателям жилья за задержки, возникшие в период завершения проекта, может повлиять на стимулы банков завершать строительные проекты в части высвобождения гарантий», в связи с чем была отмечена возможность ведения переговоров между сторонами для достижения соглашений.