Исследование в США: замена рабочих мест искусственным интеллектом, напротив, увеличила спрос на офисные площади

В США, на крупнейшем в мире рынке ИИ, около 4% работников могут быть заменены искусственным интеллектом, при этом около 40% из них сосредоточены в пяти штатах: Калифорнии, Техасе, Нью-Йорке, Флориде и Иллинойсе. Новое исследование глобального гиганта недвижимости JLL указывает на парадокс, меняющий облик американского рынка офисной недвижимости: рынки, где сосредоточены отрасли, наиболее подверженные замене рабочих мест в результате внедрения ИИ, являются также теми, которые привлекают самый высокий спрос на недвижимость со стороны ИИ-компаний.

Выводы исследования опровергают распространенное предположение о том, что по мере замены рабочих мест искусственным интеллектом спрос на офисные площади будет снижаться. Согласно JLL, показатели на рынке недвижимости зависят, среди прочего, от состава местных отраслей занятости, типов деятельности, осуществляемой в каждом объекте, и качества зданий. Центральной переменной, как показывает исследование, является способность каждого рынка адаптироваться к изменениям.

Анализ, проведенный в рамках сотрудничества между JLL, Школой менеджмента MIT Sloan и Центром недвижимости MIT, показал, что на ведущих городских рынках США высокая подверженность изменениям в сфере занятости со стороны ИИ сосуществует с более широким масштабом найма персонала в областях ИИ и машинного обучения. Сан-Франциско является ярким примером этого. Город входит в число рынков с наиболее высокой подверженностью замене должностей в результате ИИ, но одновременно фиксирует тенденцию создания рабочих мест вокруг этой технологии.

Соответственно, с 2025 года ИИ-компании были ответственны за 29,7% всех аренд офисов в городе по сравнению с 16,7% в Кремниевой долине и 16,3% в Нью-Йорке. В Сан-Франциско спрос на офисы в секторе ИИ зафиксировал годовой скачок на 247% по сравнению со 169% в технологическом секторе в целом, тогда как в Нью-Йорке спрос в секторе ИИ подскочил на 283% по сравнению со 109% в технологическом секторе в целом. В Остине, штат Техас, занимающем четвертое место по уровню спроса ИИ на офисы, показатель составляет 7,1% с годовым ростом на 23%.

Согласно JLL, полученные данные меняют способ оценки рисков на рынке недвижимости, где центральной переменной является не масштаб подверженности искусственному интеллекту, а скорость, с которой город способен перевести работников на новые должности и привлечь компании и виды деятельности, возникающие вокруг технологии. Таким образом, в технологическом секторе США, несмотря на то, что общая занятость снизилась на 1,5% в 2025-2026 годах, активность по аренде офисов продолжает тенденцию восстановления, начавшуюся еще в 2025 году. По данным компании по управлению недвижимостью VTS, спрос в США на офисы для ИИ-компаний подскочил за прошедший год на 85%.

«В течение многих лет рост или снижение числа работников считались почти прямым индикатором объема офисных площадей, которые потребуются компании», — объясняет Янив Лотрингер, генеральный директор JLL в Израиле. «Исследование показывает, что эта связь больше не является линейной. Компания может сократить должности бэк-офиса и одновременно расширить команды исследований, разработок, продукта и кибербезопасности и сосредоточить их в более качественном объекте. Поэтому вопрос не только в том, сколько работников будет в компании, а в том, какие работники и в каком типе объекта они сидят».

Лотрингер также говорит, что подверженность ИИ не обязательно является признаком слабости. «Для владельцев недвижимости и инвесторов вопрос заключается в том, способны ли рынок и объект адаптироваться к изменениям. Уже недостаточно знать, кто арендует здание. Нужно понимать, что происходит внутри него, какие виды деятельности более подвержены автоматизации и обеспечивает ли объект качество, гибкость и инфраструктуру, которые потребуются компаниям в ближайшие годы. Спрос на офисы не обязательно исчезает, он меняет адрес».