Улица Дизенгоф пустеет: аренда магазинов подешевела на 10–20% за два года
Одна из главных торговых артерий Тель-Авива переживает период стагнации, сопровождающийся ростом числа пустующих помещений. Эксперты связывают снижение спроса и падение арендных ставок на 10–20% с последствиями войны, изменением потребительских привычек и масштабными инфраструктурными работами в городе.
Если вы недавно посещали улицу Дизенгоф в Тель-Авиве, вы наверняка заметили череду погасших витрин и объявлений «Сдается в аренду», ставших привычной картиной. Улица, десятилетиями считавшаяся одной из главных торговых артерий города, испытывает трудности с заполнением площадей, особенно в своей северной части.
Маклеры, работающие в этом районе, указывают на резкое падение спроса и совокупное снижение цен на аренду примерно на 10–20% за последние два года. Разбираемся, что стоит за этими изменениями, затрагивают ли они другие улицы Тель-Авива и является ли этот кризис временным или свидетельствует о глубокой трансформации городской торговли.
Война изменила потребительские привычки
«Застой в спросе на магазины на улице Дизенгоф начался еще во времена юридической реформы», — говорит Даниэль Левитан, агент Re/Max Win Тель-Авив.
По его словам, в тот период общество ощутило перемены в настроениях, и потребители стали осторожнее подходить к расходам. Высокая процентная ставка также оказала значительное влияние: «Трудности с финансированием новых бизнесов начали просачиваться на рынок, что постепенно привело к снижению спроса на аренду торговых площадей».
Левитан отмечает, что ситуация усугубилась с началом войны «Железные мечи». «В начале боевых действий владельцы магазинов снижали арендную плату, чтобы поддержать арендаторов, скидки достигали двух третей от годовой суммы. Сегодня мы наблюдаем ту же картину, но уже в рамках постоянных договоров аренды», — поясняет он.
Орен Глейзер, генеральный директор «Англо-Саксон Тель-Авив» и руководитель коммерческого отдела, добавляет: «Тель-Авив — город, который постоянно ремонтируется, и это существенно влияет на пешеходный трафик». Глейзер отмечает, что из-за строительства легкорельсового транспорта на улицах Бен-Иегуда и Арлозоров поток людей на Дизенгоф заметно сократился.
Наряду с этим, ускоренный переход к онлайн-покупкам подрывает статус традиционных торговых улиц. «Помимо аспектов безопасности, трудности на Дизенгоф связаны с характером магазинов, особенно в северной части, где выше концентрация пустующих площадей», — говорит Левитан. «Здесь работает много бутиков и дизайнеров для мероприятий — сектор, который значительно пострадал в последние годы».
Эксперт подчеркивает, что молодое поколение изменило модель потребления: «Сегодня у молодежи нет времени ходить и искать платье, как раньше. Покупки превратились в быстрое и эффективное действие, где важно лишь время доставки посылки». Кроме того, развитие торговли в городах за пределами Тель-Авива снижает необходимость ехать в центр, стоять в пробках и платить за дорогую парковку.
Чтобы привлечь арендаторов, многие владельцы отказываются от «отступных» (платы за освобождение помещения), которые ранее могли достигать 200 тысяч шекелей.
«В северной части арендная плата ниже»
По словам Левитана, арендные ставки при продлении контрактов снизились на 15–20%. Однако тенденция неоднородна: «В престижных локациях снижение более умеренное, а некоторые объекты и вовсе не подешевели. Все зависит от местоположения, трафика и спроса».
Глейзер выделяет три зоны: площадь Дизенгоф (высокий спрос), центральный участок до улицы Арлозоров (относительная стабильность) и северную часть, где пустующих площадей больше всего. «В северной части арендная плата ниже примерно на 20–30% по сравнению с южной и центральной частями улицы», — отмечает он.
Ализа Леви, агент по коммерческой недвижимости в Re/Max Ocean Тель-Авив, добавляет, что снижение спроса охватывает весь город, включая улицы Ибн Гвироль и Кинг Джордж. «Тот, кто планирует открыть магазин, должен учитывать не только аренду, но и арнону (муниципальный налог) и текущие расходы. В нынешней ситуации многие владельцы бизнеса предпочитают выжидать».
По ее словам, в некоторых районах Тель-Авива снижение цен на аренду уже достигло 30%, хотя не все владельцы недвижимости готовы идти на компромисс. «На севере Дизенгоф расходы особенно высоки из-за высокой арноны, и мы видим много пустых магазинов именно потому, что собственники не готовы уступать в цене».
Будущее торговых улиц
Глейзер полагает, что улица находится в процессе естественной трансформации. Ожидается, что бутики и магазины моды уступят место бизнесам повседневного спроса: продуктам питания, салонам красоты и студиям пилатеса. «В торговых центрах этот процесс управляется централизованно, а на торговой улице, где много частных владельцев, это происходит медленнее», — поясняет он.
Леви прогнозирует, что районы, где пройдет легкорельсовый транспорт, восстановятся быстрее. «Улица Ибн Гвироль сильно пострадала от ремонтных работ, но после запуска линии ожидается высокий спрос», — говорит она, добавляя, что местные власти могли бы помочь через корректировку арноны.
Мэрия Тель-Авива: «Работаем над усилением деятельности»
В мэрии Тель-Авива прокомментировали ситуацию:
«Мэрия осознает вызовы, с которыми сталкиваются владельцы бизнеса, и на постоянной основе работает над усилением деловой активности. Мы действуем через Управление по продвижению и развитию бизнеса, оказывая профессиональное сопровождение и помогая преодолевать барьеры. В период войны были предоставлены льготы, например, освобождение от сборов за столики и навесы. Арнона — это налог, установленный законом, и мэрия не уполномочена предоставлять скидки сверх него. Мы не контролируем рынок аренды, но делаем все возможное для улучшения общественного пространства и поддержки предпринимателей».
