Банки США изымают активы израильской компании VALORE на 28 млн долларов
Американские банки начали изъятие трех объектов недвижимости израильской компании VALORE в штате Индиана стоимостью 28 млн долларов. Кризис вызван резким ростом процентных ставок в США и падением стоимости активов на 30%.
Кризис на рынке недвижимости США наносит тяжелый удар даже по опытным израильским девелоперам. Американские банки Merchants Capital Corp и Merchants Bank of Indiana начали процедуру отчуждения (foreclosure) трех объектов недвижимости, принадлежащих израильской компании VALORE (Уалурх). Стоимость этих активов оценивается в 28 миллионов долларов. Еще один объект стоимостью 10 миллионов долларов находится под угрозой изъятия.
Компания VALORE, название которой в переводе с латыни означает «ценность», была основана контролирующим акционером Рои Меуди. Согласно официальному сайту компании, она объединяет сотни инвесторов, а стоимость ее портфеля активов достигает 330 миллионов долларов (около 1 миллиарда шекелей).
Рост ставок разрушил бизнес-модель
Процедура изъятия трех объектов недвижимости в штате Индиана (два в Эвансвилле и один в Индианаполисе) началась после того, как VALORE столкнулась с трудностями при выплате долгов. Ситуация усугубилась затяжным периодом высоких процентных ставок в США и стремлением кредиторов «зафиксировать убытки», как выразился один из топ-менеджеров компании.
Чтобы спасти еще один объект в Эвансвилле, руководство VALORE обратилось к инвесторам с просьбой о дополнительном вливании капитала. В настоящее время между компанией и банком продолжаются переговоры, направленные на предотвращение перехода контроля над этим активом к кредитору.
VALORE, основанная в 2011 году, позиционировала себя как платформа для инвестиций в недвижимость для специалистов сферы хайтека. Компания специализируется на секторе многосемейных арендных домов (multi-family) в США. Привлекая капитал израильских инвесторов, VALORE приобретала жилые комплексы, преимущественно на юге и Среднем Западе США. Бизнес-модель строилась на сочетании средств инвесторов и банковских кредитов, реновации квартир, повышении арендной платы и последующей продаже объектов через несколько лет. По оценкам, за годы работы VALORE привлекла от инвесторов около 150 миллионов долларов.
Риски высокой долговой нагрузки
Ситуация с VALORE наглядно иллюстрирует масштаб проблем девелоперов, приобретавших активы с высоким кредитным плечом в эпоху низких ставок. Сделки планировались в расчете на улучшение объектов, рост доходов и последующее рефинансирование или выгодную продажу. Однако с 2022 года процентные ставки в США резко выросли, финансирование подорожало, а ставки капитализации увеличились. Это привело к падению стоимости недвижимости даже при сохранении стабильного потока арендаторов. Бизнес-планы израильских застройщиков, выглядевшие безупречно на бумаге, потеряли актуальность, когда стоимость финансирования подскочила с 3,5% до 9%.
Один из ведущих экспертов отрасли критикует израильских девелоперов за отсутствие консерватизма и достаточного запаса прочности:
«Израильские застройщики традиционно демонстрируют очень низкий уровень консервативности. Те, кто инвестирует с ними, должны осознавать высокую степень риска. Более того, практически во всех подобных проектах комиссии девелопера взимаются сразу при закрытии сделки, независимо от ее будущей доходности и успеха».
Согласно документам VALORE, управляющий инвестиционным фондом имеет право на комиссию за покупку в размере до 3%. При этом инвесторы компании сообщили, что Рои Меуди, в отличие от многих других застройщиков, предоставлял личные гарантии по кредитам. Финансовые расследования, проведенные пострадавшими инвесторами, не выявили признаков мошенничества или нарушений. Это означает, что при потере активов основатель несет личные финансовые потери и может быть принужден к выплате долгов банкам.
Банки теряют терпение
Специалисты предупреждают, что пик кризиса может наступить в 2027 году, когда подойдет срок рефинансирования по многим долгосрочным кредитам. Даже прибыльные сегодня объекты могут пострадать при переоформлении займов под более высокий процент.
Представитель инвестиционного сектора отмечает:
«Региональные банки США, кредитующие израильских застройщиков, потеряли терпение и стремятся минимизировать убытки, забирая активы для продажи по любой цене. На рынке подходят к концу сроки погашения кредитов на общую сумму в 1 триллион долларов. Когда наступает срок выплаты, девелопер обязан либо рефинансировать долг по гораздо более высокой ставке, либо влить собственный капитал, либо передать объект банку. В ближайшие месяцы многие израильские застройщики будут вынуждены отказаться от своих активов».
Череда крахов на американском рынке
Проблемы VALORE дополнили список банкротств израильских компаний, продававших недвижимость в США. Ранее компания Rielco, основанная Томером Хаем и Гаем Реджуаном, продала офисное здание в Огайо всего за 2 миллиона долларов — через пять лет после покупки за 17 миллионов долларов. В этот объект 42 израильских инвестора вложили около 7 миллионов долларов личных средств, а остаток был профинансирован банком, который в итоге и забрал здание.
Еще более тяжелым ударом стал крах компании Vision & Beyond (VNB), созданной Стасом Гринбергом и Питером Гизунтерманом. На пике компания управляла активами на четверть миллиарда долларов, привлекая средства израильских военнослужащих и резервистов. Сотни инвесторов потеряли практически весь капитал, вложенный в жилье в Огайо и Техасе. В отношении основателей VNB ведутся судебные разбирательства по обвинению в мошенничестве и фальсификации ипотечных документов.
Позиция руководства VALORE
Рои Меуди прокомментировал ситуацию следующим образом:
«Макроэкономические изменения и резкий рост ставок в США в 2021–2023 годах вызвали беспрецедентный кризис финансирования на рынке коммерческой недвижимости. В данном случае речь идет не об операционном провале, а о отказе банков продлевать кредиты на фоне общего снижения стоимости активов на рынке примерно на 30%.
За все годы работы мы не сталкивались с подобным. Мы не забирали ни цента в качестве платы за управление по этим сделкам и не требовали от инвесторов дополнительных вливаний. Все миллионы долларов, необходимые для стабилизации объектов и расчетов с банками, я предоставил из личных средств, так как являюсь крупнейшим инвестором и лично подписал гарантии перед кредиторами. Мы продолжим действовать прозрачно и ответственно в этих сложных рыночных условиях».
