Законопроект о восстановлении разрушенного жилья: экспертная оценка

Что станет с судьбой тысяч владельцев квартир, чьи дома пострадали во время войны? Удастся ли государству быстро восстановить целые кварталы, не нарушая прав собственности граждан? И какова надлежащая компенсация для тех, кто потерял свой дом в результате ракетных атак на Израиль в ходе операции «Железные мечи»? Проект нового закона о восстановлении призван дать ответы на эти вопросы, но также вызывает споры.

Председатель Палаты оценщиков недвижимости Нехама Богин считает, что это шаг в правильном направлении, но он все еще требует существенных исправлений. Комментируя обновленный законопроект о восстановлении, Богин говорит: «Прежде всего, следует похвалить нынешнюю редакцию, которая является более сжатой, целенаправленной и реалистичной, чем первоначальный вариант. Ряд значимых изменений делает предлагаемый закон более применимым. В первую очередь — отмена альтернативы экспроприации, которая была оскорбительным и жестоким вариантом. Я боролась за ее исключение из законопроекта и рада, что лица, принимающие решения, выбрали именно этот путь».

«С самого начала экспроприация задумывалась как меч над головами владельцев квартир с целью предотвращения феномена "отказников"», — утверждает она. «Следует помнить, что экспроприация — это самое пагубное действие, которое можно совершить в отношении собственности человека. Согласно закону в Израиле, такой шаг можно предпринять только при наличии общественной необходимости. Согласно первоначальной версии закона, экспроприация предназначалась не для общественных нужд, а означала изъятие собственности у владельца квартиры и передачу ее другому лицу. Государство Израиль не может позволить себе такой шаг в отношении владельцев квартир».

«Теперь вместо экспроприации в предлагаемом законе установлены критерии, позволяющие обратиться в суд, который может обязать владельцев квартир согласиться на процесс — на основе логичных и соразмерных соображений. В любом случае речь не идет о применении законов об экспроприации, и таким образом, даже в этом случае владелец квартиры будет иметь право на новую квартиру или денежную компенсацию. Следует подчеркнуть, что Фонд имущества (Мас Рехуш) в любом случае обязан построить новое здание вместо разрушенного. Компенсация при экспроприации значительно ниже, поэтому, если бы эта альтернатива осталась в силе, это означало бы, что государство снимает с себя ответственность и "выбрасывает" владельца квартиры на получение мизерной компенсации».

Проблема с «альтернативой выхода»

По словам Богин, с другой стороны, денежная компенсация в рамках «альтернативы выхода» все еще проблематична и требует исправления. «Предлагаемый закон позволяет владельцу квартиры выбрать денежную компенсацию вместо того, чтобы ждать завершения проекта. Однако компенсация рассчитывается по данным разрушенной квартиры, включая ее площадь. Надлежащей компенсацией должна быть дисконтированная стоимость будущей квартиры, которую владелец должен был получить в проекте. Зачем бить по владельцам квартир дважды — один раз это сделала иранская ракета, а теперь государство?».

Богин добавляет, что компенсация по стоимости квартиры в ее нынешнем состоянии не отражает экономическую реальность владельцев квартир. «Тот, чья квартира пострадала, будет вынужден жить в арендованном жилье гораздо дольше, чем в обычном проекте "Пинуй-Бинуй" (снос и застройка) — аренда на весь период планирования, утверждений и получения разрешения на строительство. Почему в будущем кто-то другой будет пользоваться стоимостью новой квартиры, в то время как компенсация не дойдет до ее первоначальных владельцев?». По ее словам, вопрос оплаты аренды в период до получения разрешения на строительство также недостаточно урегулирован, и было бы правильно, чтобы Фонд имущества взял на себя эти расходы.

Далее она поясняет, что согласно предложению, денежная компенсация в «альтернативе выхода» рассчитывается на основе данных разрушенной квартиры. «Так, например, владелец старой квартиры площадью около 70 кв. м получит компенсацию в соответствии со стоимостью новой квартиры такого же размера, однако компенсация не учитывает дисконтированную стоимость квартиры, которую он должен был получить в рамках проекта "Пинуй-Бинуй" — то есть квартиры большей площади».

Еще один вопрос касается налога на улучшение (эйтель хашбаха). По ее словам, его снижение до ставки около 25% — это благотворное изменение, которое может побудить застройщиков присоединиться к процессу благодаря более высокой экономической выгоде. «Налог на улучшение является одним из центральных факторов при определении рентабельности проекта. Его снижение до 25% вместо примерно 50%, и вместо повышенного налога в зонах метро, который может достигать 72%, позволит проектам реализовываться и продвигаться быстрее — на благо пострадавших владельцев квартир».