Покупка квартиры: снять средства с фонда повышения квалификации или взять кредит под его залог?

Когда процентные ставки в экономике находятся на пике, а инфляция съедает сбережения, экономическая реальность меняется. В новой серии колонок мы попытаемся упростить сложные финансовые темы и предоставить важную информацию и практические советы по управлению деньгами.

Автор колонок — Томер Варон, ведущий подкаста «Деньги самой жизни», автор книги «Как берут ипотеку» и финансовый консультант компании RiseUp.

Майя и Эйтан собирались купить квартиру в рамках довольно крупной сделки и раздумывали, стоит ли использовать их ликвидный фонд повышения квалификации. В фонде было 200 000 шекелей, и они подумывали снять из него 150 000. Они могли снять эту сумму, так как фонд ликвидный, и таким образом уменьшить ипотеку; они могли оставить фонд и взять большую ипотеку или взять кредит под залог фонда.

Все три варианта привносят в сделку одни и те же 150 000 шекелей, но формируют для семьи разный баланс. Чтобы навести порядок, нужно разделить дилемму на два больших решения, которые будут приняты на основе ликвидности, гибкости, денежного потока и процентных ставок. Важно сказать, что, несмотря на популярность фонда повышения квалификации, здесь нет «черного и белого», и нет одного решения, которое всегда верно.

Первое решение: снять средства с фонда

Еще до того, как проверять, какой процент предлагают по кредиту, стоит вообще спросить, какова роль фонда повышения квалификации в нашем инвестиционном портфеле, а затем проверить, каков будет размер ипотеки и ежемесячного платежа, если снимать средства и если оставлять их. И не менее важно — сколько ликвидных денег останется на следующий день после покупки? Сможем ли мы продолжать откладывать ежемесячно, или любые непредвиденные расходы или поездка, которую мы захотим совершить, вызовут у нас головную боль?

Если, например, ответ заключается в том, что без снятия средств с фонда не хватает собственного капитала или без него платеж получается слишком тяжелым, есть большая вероятность, что правильный вопрос не в том, что делать с фондом, а в том, подходит ли нам вообще цена квартиры.

Поэтому в такой ситуации, прежде чем мудрствовать о доходности, не облагаемой налогом, стоит проверить, что сделает квартира, которая дешевле на 100 000–150 000 шекелей, с платежом, ликвидностью и способностью продолжать инвестировать. Верно, иногда это означает другую сделку, но разница не только в цене квартиры, но и в экономической жизни, которая будет после ипотеки, и это, по сути, самый важный вопрос здесь.

Важно сказать: здесь нет утверждения, что нельзя использовать фонд повышения квалификации для покупки квартиры. В конце концов, с налоговой льготой в продуктовый магазин не ходят, и люди копят, чтобы использовать деньги именно в важные моменты жизни, но есть большая разница между фондом, который служит частью разумного планирования, и фондом, без которого сделка не стоит на ногах (и мы еще не говорили о том, что снятие средств означает открытие нового фонда, который чаще всего не будет ликвидным в течение шести лет).

Если сделка стоит и без снятия средств с фонда, и мы раздумываем, есть еще один параметр, который нужно принять во внимание — принцип обратимости. Ведь если мы не сняли деньги, фонд продолжает работать в инструменте, не облагаемом налогом на прирост капитала (до потолка), и мы наслаждаемся большей гибкостью. Тот факт, что мы не сняли деньги сегодня, ничего не говорит о том, что будет через полгода или год, если мы решим, что хотим или должны уменьшить долг и снизить ежемесячный платеж — это будет возможно. Верно, возможно, будут комиссии за досрочное погашение, но и это можно спланировать.

Суть в том, что в обратном направлении это не очень работает. Если мы сняли средства с фонда и пожалели, сложнее и дороже вытащить из банка и из стен сумму, которую мы сняли, и уж точно невозможно вернуть это в тот же фонд, который пользуется налоговыми льготами. Это степень обратимости решения, и она имеет большую ценность в моих глазах, но базовое условие заключается в том, что денежный поток позволяет это, и мы снова возвращаемся к бюджету сделки.

Второе решение: оставить. Откуда придут деньги?

Майя и Эйтан могут оставить деньги и взять кредит под залог фонда. Объяснение было знакомым: жаль снимать фонд, не облагаемый налогом, особенно если его доходность будет выше, чем процент по кредиту. Сейчас, со снижением процентной ставки, этот вариант становится более логичным и на первый взгляд является выигрышным. Однако сравнение только процентных ставок упускает из виду денежный поток и структуру долга.

Предположим, что для сравнения процентная ставка во всех вариантах составляет 4,5% (прайм минус полпроцента на момент написания этих строк). Обычный кредит в фонде повышения квалификации на 150 000 шекелей на семь лет создаст платеж около 2085 шекелей в месяц. Если срок составляет пять лет, платеж уже приближается к 2800 шекелей. Может быть, процент хороший, но кредит короткий, поэтому он сильно давит на денежный поток. Подходит ли это нам вообще? (А если да, может быть, можно построить совсем другую ипотеку и сократить ее).

Здесь чаще всего вступает вариант частичного «баллона». Берут кредит, но вместо того, чтобы возвращать его как обычно, платят каждый месяц только проценты, а в конце срока должны вернуть весь основной долг сразу. «Баллон» создает ежемесячный платеж около 560 шекелей в нашем примере. Это даже меньше, чем увеличение ипотеки на 150 000 шекелей, что добавит около 835 шекелей в месяц (на 25 лет). На бумаге «баллон» выглядит как самый удобный вариант.

И есть случаи, когда это действительно так, но чтобы решить, нужно посмотреть на полную картину, потому что ежемесячный платеж рассказывает только часть истории. Как, например, разница в том, что в ипотеке долг уменьшается каждый месяц, пусть даже медленно. Через семь лет от тех же 150 000 шекелей останется около 123 000, а в частичном «баллоне» останется первоначальная сумма. Или, например, то, что кредит под залог фонда повышения квалификации не позволит нам перевести фонд в другую организацию, если мы захотим, а иногда ограничивает и инвестиционные маршруты.

«Максимум снимем фонд повышения квалификации?»

Вопрос не только в 560 шекелях в месяц, но и в том, откуда возьмутся 150 000 шекелей в конце кредита. Если ожидается продажа квартиры или будет получена относительно определенная сумма, «баллон» может быть реальным мостом. Если план состоит в том, что «максимум тогда снимем фонд повышения квалификации», то, возможно, мы на самом деле не избежали снятия, а отложили его и взяли на себя риск того, что рынок будет в неудобной точке на момент погашения.

Увеличение ипотеки, напротив, не ставит песочные часы на еще пять или семь лет, но и это не волшебное решение. Платеж относительно низкий, в основном потому, что долг растянут на 25 лет, и со временем мы заплатим за него немало денег. Есть периоды, когда вопрос нашего коэффициента финансирования также имеет влияние, и все же во многих случаях увеличение ипотеки будет предпочтительнее кредита под залог фонда повышения квалификации с точки зрения денежного потока и общей гибкости.

Итог

Порядок принятия решения здесь является самым важным. Нередко мы склонны фокусироваться на микро в ущерб макро, а макро жизни — это проверить в первую очередь, подходит ли вообще цена квартиры — с точки зрения общего долга, платежа и ликвидности, которая останется. Затем можно сравнить процент по долгу с доходностью и сделать выводы, управляя рисками, которые подойдут предпочтениям семьи.

Фонд повышения квалификации не является священным. Есть семьи, для которых главное желание — уменьшить долг, и это нормально. Но если вы хотите сохранить ликвидность даже после покупки и оставить капитал инвестированным, фонд повышения квалификации чаще всего будет последними деньгами в иерархии снятия.

В таких случаях он может остаться рядом с покупкой квартиры, пока бюджет сделки действительно позволяет это.