Акции «Гав-Ям» вернулись к уровням сделки 2022 года: есть ли потенциал роста?
Спустя четыре года после приобретения доли Аарона Френкеля компанией «Дэскаш», рыночная стоимость «Гав-Ям» достигла почти 10 миллиардов шекелей. Несмотря на высокие показатели заполняемости и рост доходов, аналитики отмечают замедление темпов сдачи в аренду площадей в строящихся офисных башнях, включая проект ToHa2.
Компания «Гав-Ям», работающая в сфере доходной недвижимости, открыла сезон отчетности на местной бирже. Хотя квартальные результаты не принесли инвесторам неожиданных новостей, акции компании продолжают торговаться вблизи пиковых значений, достигнутых в начале года. Устойчивость котировок поддерживается высокой заполняемостью объектов и ростом арендной платы, обусловленным спросом со стороны ведущих технологических компаний.
Акции компании превысили цену, по которой контролирующий акционер — «Нехасим ве-Биньян» (из группы «Дисконт Ишкаот») — приобрел долю финансового инвестора Аарона Френкеля четыре года назад. Сделка, которая на момент заключения сопровождалась значительной премией к рынку, оказалась оправданной на фоне восстановления котировок, выросших примерно на 125% от своих минимальных значений.
«Премия за заполняемость»
В 2022 году компания «Дэскаш» (через «Нехасим ве-Биньян») выкупила 37,22% акций Френкеля в «Гав-Ям» за 3 миллиарда шекелей, исходя из оценки компании в 8 миллиардов шекелей. В результате доля «Нехасим ве-Биньян» увеличилась до 87%. Решение «Дэскаш», которой владеют «Мега Ор» Цахи Нахмиаса и группа «Элько» братьев Залкинд, тогда подверглось критике из-за премии в 28% к рыночной цене и негативных ожиданий для офисного сектора после пандемии. К концу 2023 года стоимость компании на бирже падала ниже 4,5 миллиардов шекелей.
Сегодня ситуация изменилась: акции выросли на 36% за последний год, а рыночная капитализация «Гав-Ям» достигла почти 9,5 миллиардов шекелей. Коэффициент P/B (отношение цены к капиталу) составляет 1,9 при среднем по отрасли 1,7. «Рынок дает «Гав-Ям» премию за качество активов и высокую заполняемость», — отмечает Зив Эйн-Эли, аналитик IBI. По его словам, несмотря на стагнацию офисного рынка в целом, объекты в Тель-Авиве сохраняют высокий спрос.
Финансовые результаты и прогнозы
В первом квартале «Гав-Ям» получила доход от аренды в размере 235 миллионов шекелей (+13% год к году). Показатель FFO (чистая прибыль без учета переоценок) вырос на 39%, до 116 миллионов шекелей. Шай Зигельман, аналитик банка «Апоалим», подчеркивает, что рост обеспечен не только новыми объектами, но и повышением эффективности существующих площадей, заполняемость которых достигает 97%.
Тем не менее, аналитики сдержанно оценивают дальнейший потенциал роста акций. «Текущая оценка находится в зоне справедливой стоимости», — считает Эйн-Эли. Ключевым фактором успеха в ближайшие годы станет способность компании заполнить строящиеся объекты. В частности, флагманский проект ToHa2, завершение которого намечено на конец года, на данный момент заселен лишь на 43%. Хотя якорный арендатор Google занял треть площадей еще два года назад, темпы маркетинга остаются предметом внимания инвесторов.
Стратегическое развитие
На текущий момент портфель «Гав-Ям» включает 1,3 миллиона кв. м доходных площадей и 259 тысяч кв. м в стадии девелопмента. Компания также диверсифицирует бизнес, выходя в сектор жилой недвижимости с потенциалом на 5 700 единиц жилья. На прошлой неделе компания приобрела участок в «комплексе Тара» в Тель-Авиве за 830 миллионов шекелей, укрепляя свое присутствие в районе улицы Игаль Алон.
Стратегию развития возглавляет генеральный директор Натали Мишан-Закай, ранее руководившая «Дэскаш» и «Нехасим ве-Биньян». В рамках оптимизации структуры «Нехасим ве-Биньян» за последние два года продала акции «Гав-Ям» на сумму 1,34 миллиарда шекелей, чтобы снизить долговую нагрузку и обеспечить включение акций в ведущие биржевые индексы. В настоящее время доля материнской компании составляет около 64%.
