Amot снижает прогноз из-за войны, но уже видит восстановление
Компания Amot снизила прогноз на 2026 год из-за замедления аренды офисов на фоне войны с Ираном. Несмотря на это, руководство отмечает рост спроса после завершения боевых действий и ожидает улучшения показателей в следующем году.
Аренда в офисном здании, которое Amot строит в Бней-Браке, продвигается медленно, уровень заполняемости офисных объектов снизился, а война с Ираном задержала подписание новых контрактов. На этом фоне компания по управлению доходной недвижимостью снизила прогноз на 2026 год, хотя с момента окончания войны она отмечает восстановление в маркетинге офисных площадей и ожидает, что это отразится на операционных показателях в следующем году. Акции Amot растут на 2% в ходе торгов на Тель-Авивской фондовой бирже после публикации отчетов.
Компания по управлению доходной недвижимостью завершила второй квартал 2026 года с NOI (чистым операционным доходом) в размере 270 миллионов шекелей, что на 3% больше, чем в аналогичном квартале 2025 года. FFO, который измеряет денежный поток от реальной деятельности и считается общепринятым показателем для оценки прибыльности компаний доходной недвижимости, вырос вследствие этого на 4% до 212 миллионов шекелей.
Несмотря на зафиксированное улучшение, Amot пересмотрела свои прогнозы на конец года в сторону понижения. Верхняя граница диапазона NOI была снижена с 1,1 миллиарда шекелей до 1,08 миллиарда, а верхняя граница диапазона FFO — с 810 миллионов шекелей до 800 миллионов. В компании объяснили это задержками в подписании контрактов — под влиянием войны с Ираном, — которые повлекли за собой задержку сроков аренды и, как следствие, получение ожидаемых от них доходов.
Однако в ходе разговора с инвесторами генеральный директор Amot Шимон Абудрам отметил, что тенденция с момента окончания войны изменилась на противоположную, и намечается рост спроса и готовности арендаторов заключать обязывающие договоры на аренду офисных площадей, особенно в районе Тель-Авива. По его оценке, это отразится в улучшении операционных показателей в следующем году.
Amot в своей деятельности опирается в основном на офисные объекты, которые она сдает в аренду; на их долю в квартале пришлось 47% квартального NOI. Наряду с ними она также работает в сферах логистики и промышленности (29% NOI) и торговли, включая супермаркеты. Однако, учитывая трудности на рынке офисной недвижимости, эта зависимость создает для нее вызовы. В то время как заполняемость остальных объектов достигла в квартале 96% и более, в офисных объектах она составила 83,7%, что ниже уровня заполняемости, зафиксированного в конце 2025 года, который составлял 86,7%.
Одной из причин этого является уход компании Payoneer, которая арендовала у Amot 8 000 кв. м в объекте в Петах-Тикве, и Amot намерена реализовать освободившийся объект. Помимо него, выделяется кампус Amot Holon, где находится 47 тысяч кв. м офисов (доля компании), который был открыт еще в 2022 году, но заполняемость в нем до недавнего времени составляла 60%. Однако договоренности об аренде еще 10% площадей в нем и об аренде 50% площадей объекта в Модиине должны привести к возобновлению роста показателей заполняемости офисов в ближайшие кварталы.
Кроме того, до конца года Amot должна завершить строительство офисного проекта в комплексе Лехи в Бней-Браке, где имеется 87 тысяч кв. м офисов для аренды (ее доля 50%). Однако Amot, которая оценивает годовой NOI от него при полной заполняемости в 44–48 миллионов шекелей, сдала на данный момент только 10% офисных площадей. В отличие от него, во флагманском проекте, здании ToHa2, которое Amot строит совместно с Gav-Yam в Тель-Авиве и где имеется 154 тысячи кв. м офисов для маркетинга, которые при полной заполняемости должны приносить NOI до 165 миллионов шекелей, зафиксирован прогресс в темпах маркетинга. После того как в конце 2025 года они составляли 39% — это 60 тысяч кв. м, которые арендовал Google, — к концу июня стороны уже заключили подписанные контракты и находятся на продвинутой стадии переговоров об аренде 75% его площадей. Однако Amot сможет увидеть прогресс в своих доходах только начиная с третьего квартала 2027 года — тогда ожидается начало заселения объекта.
В ходе разговора с инвесторами Абудрам отметил, что в деловом центре (CBD) Ха-Шалом, где расположен проект, ожидается дефицит предложения офисов, поэтому цены на аренду в нем, которые в ToHa составляют около 150 шекелей за кв. м на уровне «оболочки», останутся высокими и в ближайшие годы, и что Amot планирует начать в следующем году строительство соседнего проекта ToHa3, где будет более 100 тысяч кв. м офисов, а в дальнейшем построить еще два крупных офисных проекта поблизости.
В сентябре Amot выплатит дивиденды в размере 133 миллионов шекелей. Акции Amot с начала года упали на 25% по сравнению со снижением на 7,5%, зафиксированным в индексе «ТА-Мнив Исраэль», в который она входит, и продемонстрировали показатели хуже, чем у других крупных компаний доходной недвижимости (по рыночной капитализации): Azrieli, Melisron, Big, Mega Or, Mivne и Gav-Yam.
Раз Домб, аналитик по недвижимости в Leader Capital Markets, который беседовал с Calcalist, объяснил: «Квартальный отчет Amot рассказывает историю, которую мы уже знали, и не является сюрпризом: небольшой рост операционных параметров наряду с вызовами при заполнении свободных площадей. Акции Amot показали результаты хуже рынка с начала года на фоне подверженности рынку офисной недвижимости. Вместе с тем, текущая оценка уже учитывает большинство рисков, и потенциал снижения при подверженности акциям относительно невелик, и следует помнить, что речь идет о качественной и финансово стабильной компании с сильным портфелем активов в хороших локациях, которая обеспечивает достойную дивидендную доходность».
