«Амот» фиксирует умеренный рост на фоне продвижения аренды в башне ToHa2
Компания «Амот» сообщает об умеренном росте доходов и продвижении аренды в небоскребе ToHa2 в Тель-Авиве, планируя диверсификацию в сектор ритейла для снижения зависимости от офисного рынка.
Компания по управлению коммерческой недвижимостью «Амот» сообщает об активном продвижении аренды в небоскребе ToHa2 в Тель-Авиве, одновременно фиксируя рост спроса на офисные площади во втором и третьем кольцах за пределами города. Наряду с этим компания намерена расширить свое торговое подразделение, уделяя особое внимание открытым торговым центрам, чтобы снизить зависимость от офисного рынка. До тех пор пока небоскреб в деловом центре у железнодорожной станции «ха-Шалом» в Тель-Авиве не будет полностью заполнен, а портфель торговых активов не увеличится, темпы роста «Амот» остаются умеренными, продолжая тенденцию прошлых кварталов.
Компания «Амот», возглавляемая Шимоном Абудрахмом, владеет половиной 78-этажного небоскреба ToHa2 на улице Игаль Алон, рядом с железнодорожной станцией «ха-Шалом». Комплекс включает 154 тысячи квадратных метров арендных площадей, а завершение его строительства ожидается в ближайшие недели. Начало заселения запланировано на наступающий год. На минувшей неделе «Амот» и ее партнер, компания «Гав-Ям», владеющая оставшейся половиной проекта, подписали два договора об аренде 25 тысяч квадратных метров в небоскребе: с американским разработчиком облачного программного обеспечения Salesforce и с оператором гибких офисных пространств WeWork. После подписания этих контрактов доля сданных в аренду площадей в проекте достигла 62%.
Ожидается, что доля «Амот» в годовых доходах от этих арендаторов составит 96 миллионов шекелей по сравнению с прогнозируемыми 155–160 миллионами шекелей при полной заполняемости. Обе компании ведут продвинутые переговоры об аренде еще 13% площадей проекта. Кроме того, как стало известно из сообщений местных СМИ, корпорация Google, выступающая якорным арендатором небоскреба, выразила заинтересованность в расширении арендуемой площади примерно на 5500 квадратных метров. В 2024 году Google подписала соглашение об аренде 60 тысяч квадратных метров в проекте, что составляет около 38% всех офисных площадей.
Перспективы рынка и арендные ставки
Выступая на телефонной конференции с инвесторами, Шимон Абудрахм заявил, что, судя по темпам заключения сделок и текущему спросу, все помещения небоскреба будут сданы в аренду в течение 2027 года. По его словам, несмотря на появление конкурирующих проектов в этом районе, разные сроки завершения строительства приводят к тому, что доступное предложение не удовлетворяет спрос. В связи с этим он не ожидает снижения цен в ближайшее время, прогнозируя, что ставки аренды в данном секторе останутся на уровне около 150 шекелей за квадратный метр в состоянии «оболочки».
Сама «Амот» планирует возвести в этом районе еще два проекта: здание «Бейт Амот Равид» площадью 65 тысяч квадратных метров и ToHa3, где запланировано 200 тысяч квадратных метров офисных площадей (доля «Амот» составляет 50%). Строительство ToHa3 должно начаться в ближайшие месяцы, причем интерес со стороны потенциального якорного арендатора уже зафиксирован.
Финансовые показатели и стратегия диверсификации
Тем временем чистый операционный доход (NOI) «Амот» за минувший квартал составил 268 миллионов шекелей. Из них 265 миллионов шекелей принесли сопоставимые объекты, сдававшиеся на протяжении всего текущего и аналогичного прошлого кварталов. Доходы от этих объектов выросли всего на 1% в годовом исчислении, продолжая умеренную динамику роста на уровне 1–3%, зафиксированную в 2025 году и в двух предыдущих кварталах. На общие показатели доходов давят осуществленные компанией продажи активов, а также низкая доля сданных площадей в кампусе «Амот Холон».
По оценке Абудрахма, заполняемость проекта «Амот Холон» приблизится к 70% лишь в ближайшее время, хотя его строительство завершилось еще в 2022 году. Комплекс включает 47 тысяч квадратных метров офисов. «Амот» по-прежнему испытывает трудности с заполнением офисного проекта в комплексе «Лехи» в Бней-Браке, где завершено строительство 87 тысяч квадратных метров (доля компании — 50%). Абудрахм отметил, что компания начала предлагать там сравнительно небольшие блоки площадью в несколько сотен квадратных метров вместо крупных помещений, и в последнее время фиксирует рост интереса.
Офисный сектор остается основным направлением деятельности компании, обеспечив 45% чистого операционного дохода за квартал. Логистика и промышленность принесли 29%, торговая недвижимость — 18%, а супермаркеты — 5%. «Амот» стремится расширить присутствие в сфере ритейла и изучает возможность приобретения открытых торговых центров. Относительно небольшая доля торговой недвижимости ослабляла переговорные позиции компании перед крупными сетями. Расширение в этом секторе, который является ключевым источником роста для таких игроков, как «Азриэли», «Мелисрон» и «Биг», позволит «Амот» снизить зависимость от испытывающего трудности рынка офисов.
Абудрахм подтвердил, что компания также рассматривает возможность выхода на рынок жилой недвижимости путем приобретения профильных компаний. «Амот» оставила без изменений прогноз по чистому операционному доходу в диапазоне 1,07–1,8 миллиарда шекелей, однако снизила верхнюю границу прогноза по чистому денежному потоку (FFO) до 790 миллионов шекелей (против 800 миллионов ранее) в связи с пересмотром прогноза инфляции индекса потребительских цен до 1,7%.
Рыночная капитализация «Амот» оценивается в 9,3 миллиарда шекелей, и в конце месяца компания выплатит дивиденды в размере 133 миллионов шекелей. Высокая зависимость от офисного рынка и замедление темпов роста отразились на котировках акций, которые потеряли 21% с начала года на фоне снижения индекса «Тель-Авив Мнив Исраэль» на 9%. Акции «Гав-Ям», начавшей заселение новых проектов в прошедшем году, снизились за тот же период лишь на 1%.
